Quy định quản lý điều chỉnh phân khu quy hoạch và lập dự án quy hoạch khu đô thị mới, thủ tục điều chỉnh quy hoạch khu đô thị mới

QUY ĐỊNH

Quản lý theo đồ án Điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu vực Đông sông Dinh, thị xã La Gi, tỉnh Bình Thuận

(Ban hành kèm theo Quyết định số 1413/QĐ-UBND ngày 05/11/2018 của Ủy ban nhân dân thị xã La Gi)

Quy định quản lý điều chỉnh phân khu quy hoạch và lập dự án quy hoạch khu đô thị mới, thủ tục điều chỉnh quy hoạch khu đô thị mới

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Đối tượng áp dụng, phân công quản lý thực hiện

1. Đối tượng áp dụng:

a) Quy định này hướng dẫn việc quản lý xây dựng các công trình theo đồ án Điều chỉnh cục bộ Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu vực Đông sông Dinh, thị xã La Gi, tỉnh Bình Thuận đã được phê duyệt. Ngoài những nội dung Quy định này, việc quản lý xây dựng tại khu vực này còn phải tuân thủ theo các quy định pháp luật hiện hành khác của Nhà nước có liên quan.

b) Việc điều chỉnh, bổ sung hoặc thay đổi Quy định này phải được cấp có thẩm quyền quyết định trên cơ sở đồ án Điều chỉnh quy hoạch phân khu đã được phê duyệt.

2. Phân công quản lý:

Ủy ban nhân dân phường Bình Tân, xã Tân Bình và các đơn vị liên quan có trách nhiệm tham mưu Ủy ban nhân dân thị xã thực hiện việc quản lý xây dựng tại khu vực này theo đúng quy hoạch được duyệt.

Điều 2. Ranh giới, quy mô diện tích, tính chất, dân số khu vực quy hoạch:

1. Vị trí, phạm vi ranh giới, diện tích khu vực quy hoạch:

Quy hoạch khu vực Đông sông Dinh bao gồm phường Bình Tân (326ha) và một phần xã Tân Bình (374 ha) thuộc thị xã La Gi. Ranh giới được xác định cụ thể như sau:

- Phía Đông : giáp đất sản xuất nông nghiệp và nhà ở nông thôn.

- Phía Tây : giáp sông Dinh.

- Phía Nam : giáp biển Đông.

- Phía Bắc : giáp đất sản xuất nông nghiệp.

2. Quy mô khu vực lập quy hoạch:

- Quy mô đất đai: 700 ha.

- Quy mô dân số: khoảng 35.000 người.

3. Tính chất:

- Là trung tâm thương mại, dịch vụ du lịch sinh thái biển cấp vùng.

- Là khu vực không gian kiến trúc cảnh quan và không gian mở đặc trưng phía Đông của thị xã La Gi.

Điều 3. Quy định chung về hạ tầng xã hội

1. Các khu chức năng trong khu vực quy hoạch:

Trên tổng thể khu vực Đông - Tây sông Dinh quy mô 2.490 ha (gồm khu vực Tây sông Dinh quy mô 1.790 ha và khu vực Đông sông Dinh quy mô 700 ha) được chia thành 6 phân khu, nhằm thuận lợi cho việc quản lý, bố trí các công trình dịch vụ công cộng trong từng phân khu đảm bảo bán kính phục vụ. Phân khu 1, 2, 3, 4 thuộc khu vực Tây sông Dinh; phân khu 5, 6 thuộc khu vực Đông sông Dinh.

- Phân khu 5: Quy mô dân số khoảng 8.000 người bố trí ở phía Bắc khu vực quy hoạch, là khu thương mại dịch vụ phía Đông sông Dinh, kết hợp khu ở sinh thái chất lượng cao. Bao gồm công viên giải trí dọc sông Dinh; trung tâm thương mại; trung tâm giáo dục – đào tạo, dịch vụ công cộng cấp đô thị; trung tâm khu đô thị; khu hỗn hợp; nhà ở: nhà ở liên kế, nhà ở biệt thự.

- Phân khu 6: Quy mô dân số khoảng 27.000 người, bố trí ở phía Nam khu vực quy hoạch. Là khu ở hiện hữu chỉnh trang kết hợp xây dựng mới; là khu dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng biển chất lượng cao. Bao gồm trung tâm du lịch nghỉ dưỡng biển; dịch vụ công cộng cấp đô thị; trung tâm khu đô thị; khu hỗn hợp; nhà ở hiện hữu cải tạo chỉnh trang, nhà ở liên kế.

a. Các khu chức năng thuộc đơn vị ở:

- Đất ở: quy mô 153,47 ha, phân bố trên toàn khu vực quy hoạch, bao gồm nhà ở hiện hữu cải tạo chỉnh trang; nhà ở liên kế; nhà ở biệt thự.

- Đất công trình công cộng cấp đơn vị ở : quy mô 29,19 ha.

- Đất công viên cây xanh - TDTT đơn vị ở : quy mô 25,39 ha.

b. Các khu chức năng ngoài đơn vị ở:

- Đất hành chính, công trình công cộng cấp đô thị: quy mô 27,53 ha.

- Trung tâm chuyên ngành, dịch vụ công cộng cấp vùng:

+ Trung tâm dịch vụ công cộng: quy mô 4,82 ha.

+ Trung tâm thương mại dịch vụ cấp vùng: quy mô 2,23 ha.

+ Trung tâm giáo dục - đào tạo cấp vùng: quy mô 11,44 ha.

+ Trung tâm du lịch nghỉ dưỡng cấp vùng: quy mô 14,54 ha.

- Đất hỗn hợp: quy mô 189,89 ha.

- Đất công viên cây xanh – mặt nước cấp đô thị: quy mô 100,4 ha.

- Đất tiểu thủ công nghiệp: quy mô 7,15 ha.

- Đất tôn giáo, tín ngưỡng: quy mô 3,99 ha.

- Đất bãi đậu xe: quy mô 8,2 ha.

- Đất bãi cát ven biển : quy mô 5,54 ha.

2. Cơ cấu sử dụng đất toàn khu vực quy hoạch

Quy định quản lý điều chỉnh phân khu quy hoạch và lập dự án quy hoạch khu đô thị mới, thủ tục điều chỉnh quy hoạch khu đô thị mới

3. Quy định chung

- Tổ chức, cá nhân thực hiện đầu tư xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa công trình kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở phải phù hợp với Điều chỉnh cục bộ Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu vực Đông sông Dinh, thị xã La Gi, tỉnh Bình Thuận và theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Công trình xây dựng hiện có phù hợp với quy hoạch đô thị nhưng chưa phù hợp về kiến trúc thì được tồn tại theo hiện trạng; Trường hợp cải tạo, nâng cấp, sửa chữa công trình thì phải đảm bảo yêu cầu về chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch được duyệt.

- Công trình xây dựng hiện có không phù hợp với quy hoạch đô thị thì phải di dời theo kế hoạch, tiến độ thực hiện quy hoạch đô thị. Trong thời gian chưa di dời, nếu chủ công trình có nhu cầu cải tạo, nâng cấp sửa chữa thì phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, cấp giấy phép xây dựng tạm theo quy định của pháp luật về xây dựng.

a. Đối với đơn vị ở, nhóm nhà ở và đất ở:

- Các nhóm nhà ở cần kiểm soát, bảo đảm sự tuân thủ trong việc phân bổ dân cư tương ứng với từng mô hình nhà ở (riêng lẻ, thấp tầng), đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; đảm bảo sự tuân thủ về các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật trong đồ án, các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị (mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất), yêu

cầu về tổ chức không gian, cảnh quan kiến trúc đô thị đã được xác định tại từng ô phố, khu đất trong phạm vi đồ án.

- Kích thước, diện tích các lô đất nhà ở riêng lẻ trong các nhóm nhà ở phải đảm bảo phù hợp với QCVN 01:2008/BXD hoặc Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị thị xã La Gi đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Trong quá trình tổ chức thực hiện theo quy hoạch cần xác định và lập kế hoạch thực hiện các khu vực phát triển đô thị, các dự án đầu tư phát triển đô thị, các dự án phát triển nhà ở (thương mại, xã hội, tái định cư) đồng bộ hệ thống công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo nội dung đồ án đã được phê duyệt; kết nối với các khu vực kế cận, đảm bảo yêu cầu phát triển bền vững; tránh phát triển bất cập, thiếu đồng bộ, tạo sự quá tải cục bộ về cơ sở hạ tầng, cần ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ theo quy định khi triển khai các dự án phát triển đô thị theo quy hoạch.

- Tại các khu chức năng dân cư xây dựng mới hoặc khu vực tái thiết đô thị trong các nhóm ở, khu ở cần phải có công viên vườn hoa kết hợp với sân chơi cho trẻ em với diện tích tối thiểu phù hợp QCVN 01: 2008/BXD.

- Cần kiểm soát việc phát triển không gian, kiến trúc cảnh quan đô thị tại các khu vực cảnh quan đặc thù, khu vực có các công trình kiến trúc, di tích văn hóa cần bảo tồn; bảo đảm sự tuân thủ theo các quy định hiện hành.

- Khuyến khích:

+ Khi triển khai dự án phát triển các tuyến đường giao thông theo đồ án quy hoạch này, khuyến khích việc tổ chức thu hồi đất hai bên đường theo quy hoạch, tổ chức đấu giá hoặc đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật.

+ Đầu tư thực hiện các dự án phát triển nhà ở tại các khu dân cư xây dựng mới trọn ô phố hoặc với quy mô lớn, đảm bảo phát triển đồng bộ về không gian, kiến trúc cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

+ Tại các khu dân cư hiện hữu:

o Cần khai thác hiệu quả sử dụng đất tại các khu chức năng sử dụng đất hỗn hợp, đáp ứng được mục tiêu yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội tại từng thời điểm trong quá trình tổ chức thực hiện theo quy hoạch.

o Đầu tư thực hiện các dự án tái thiết đô thị, tạo thêm không gian sinh hoạt công cộng, công viên cây xanh, sân chơi phục vụ cho cộng đồng dân cư tại các khu ở, nhóm ở.

+ Xây dựng, cải tạo nâng cấp kết cấu hạ tầng giao thông, các dự án phúc lợi công cộng như: công viên, vườn hoa, trường học, công trình y tế, công trình công cộng đa chức năng phục vụ cho cộng đồng dân cư tại các đơn vị ở, nhóm nhà ở.

+ Cải tạo, chỉnh trang các tuyến suối, rạch và tạo hồ cảnh quan để tăng mỹ quan đô thị.

- Hạn chế:

+ Các dự án xây dựng cải tạo chỉnh trang các nhóm nhà ở, khu ở quy mô nhỏ, khoét lõm, thiếu hoặc không đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội;

+ Các dự án đầu tư xây dựng công trình cao tầng quy mô lớn tại khu đất có diện tích nhỏ hoặc trên các tuyến đường có lộ giới nhỏ (dưới 20m) trong các khu dân cư hiện hữu hoặc tại các khu vực chưa phát triển đồng bộ về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch được duyệt;

- Cấm:

+ Xây dựng nhà ở và các công trình khác trái với quy hoạch được duyệt hoặc trái với quy định pháp luật có liên quan (trừ các công trình được cấp phép xây dựng tạm của các cơ quan có thẩm quyền theo quy định);

+ Xây dựng nhà ở lấn chiếm hành lang bảo vệ sông Dinh, công trình giao thông, vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng (trừ các công trình được cấp phép xây dựng tạm của các cơ quan có thẩm quyền theo quy định);

b. Đối với các công trình công cộng:

- Cần tổ chức cắm mốc giới và quản lý mốc giới theo quy hoạch để quản lý chặt chẽ quỹ đất.

- Khuyến khích:

+ Căn cứ vào các giai đoạn phát triển kinh tế xã hội, tại các khu hiện hữu cải tạo chỉnh trang khuyến khích chọn giải pháp phát triển các dự án đầu tư theo hướng tăng quỹ đất để mở rộng các công trình y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao để tăng chỉ tiêu sử dụng đất các công trình này, ngày càng tiệm cận với các chỉ tiêu theo QCXD Việt Nam;

+ Khuyến khích xã hội hoá đầu tư xây dựng các công trình Y tế, Giáo dục đào tạo, thể dục - thể thao theo quy định của pháp luật, phù hợp quy hoạch được duyệt;

+ Khuyến khích các phương án xây dựng công trình với mật độ xây dựng thấp, tạo không gian sân vườn thưa thoáng, có mảng xanh lớn để cải thiện điều kiện vi khí hậu;

+ Khuyến khích đầu tư xây dựng các công trình có ứng dụng công nghệ mới, thân thiện môi trường; đạt yêu cầu các tiêu chí về kiến trúc xanh;

- Hạn chế:

+ Xây dựng công trình có quy mô thay đổi lớn so với quy hoạch được duyệt, không đáp ứng yêu cầu phục vụ cho cộng đồng dân cư hoặc gây quá tải, ùn tắc giao thông tại các khu vực trung tâm trong khu vực quy hoạch;

- Cấm:

+ Xây dựng các công trình có chức năng trái với quy hoạch đã được phê duyệt (trừ các công trình được cấp phép xây dựng tạm của các cơ quan có thẩm quyền theo quy định);

+ Xây dựng các công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình giao thông, đê điều, kênh, sông, rạch, khu di tích lịch sử - văn hóa đã được công nhận, khu vực có nguy cơ lở đất, vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, không tuân thủ QCXD Việt Nam;

c. Khu công viên cây xanh, mặt nước sử dụng công cộng:

- Cần tổ chức cắm mốc giới sông Dinh và quản lý mốc giới theo quy hoạch để quản lý chặt chẽ quỹ đất.

- Khuyến khích:

+ Xã hội hoá đầu tư xây dựng các khu công viên cây xanh theo quy hoạch, phục vụ cho sinh hoạt của cộng đồng dân cư tại khu vực theo quy định của pháp luật;

+ Đối với cảnh quan nhân tạo như: hồ điều hòa, kênh thoát nước, công viên cây xanh được xây dựng đồng bộ, hài hòa cảnh quan, môi trường và phù hợp với chức năng, đặc điểm của khu vực quy hoạch;

+ Tăng thêm diện tích cây xanh trong quá trình triển khai các dự án đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch được duyệt.

- Hạn chế:

+ Hạn chế tối đa việc san lấp và thay đổi các đặc điểm địa hình tự nhiên trong khu công viên cây xanh, mặt nước sử dụng công cộng (như sông, hồ, kênh thoát nước,…);

- Cấm:

+ Lấn chiếm hoặc xây dựng các loại công trình trong các khu công viên cây xanh (trừ các công trình dịch vụ công cộng phục vụ cho hoạt động của khu công viên cây xanh với mật độ xây dựng phù hợp QCXD Việt Nam);

+ Mọi hoạt động xâm hại hoặc làm biến dạng cảnh quan, thay đổi diện mạo tự nhiên;

Điều 4. Các quy định chủ yếu về kết nối giữa hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong khu vực với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị:

- Các công trình hạ tầng kỹ thuật chủ yếu như : Đường giao thông, tuyến cống thoát nước, tuyến truyền dẫn cấp nước, tuyến thông tin viễn thông và các công trình đầu mối kỹ thuật, tuyến truyền tải năng lượng, ... phải được đầu tư đồng bộ, khớp nối với các công trình hạ tầng kỹ thuật khác đã được đầu tư xây dựng và phù hợp với quy hoạch cấp trên. Các dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong khu vực quy hoạch cần thực hiện theo quy hoạch được duyệt, có kế hoạch và hệ thống, đảm bảo tính đồng bộ trong quá trình triển khai.

- Cần tổ chức cắm mốc giới và quản lý mốc giới theo quy hoạch để quản lý chặt chẽ quỹ đất.

- Các hoạt động liên quan đến quy hoạch không gian xây dựng ngầm đô thị trong phạm vi quy hoạch cần tuân thủ các quy định của Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 04/4/2010 của Chính phủ về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị và Thông tư số 11/2010/TT- BXD ngày 17/8/2010 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về quản lý cơ sở dữ liệu công trình ngầm đô thị.

- Cơ quan quản lý chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật có trách nhiệm hướng dẫn về các giải pháp kết nối hạ tầng kỹ thuật phù hợp theo quy định khi có yêu cầu của các tổ chức, cá nhân có liên quan.

Điều 5. Các quy định chủ yếu về kiểm soát và bảo vệ môi trường đô thị đối

với hệ sinh thái tự nhiên, địa hình cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn:

1. Các quy định về địa hình cảnh quan:

- Nghiêm cấm mọi tổ chức, cá nhân tùy tiện đào đắp, san lấp mặt bằng. Nếu có nhu cầu san lấp, đào đắp hoặc xây dựng taluy trong công trình thì phải thể hiện rõ ràng vị trí và quy mô xin san lấp, đào đắp; phải cam kết đảm bảo an toàn cho công trình, đất đai, cây xanh, cây lâu năm liền kề khi thi công; không được làm thay đổi lớn địa hình, không được vi phạm hành lang bảo vệ các công trình theo quy định của Nhà nước và phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép;

- Tổ chức, cá nhân đang quản lý, sử dụng công trình phải thường xuyên giữ gìn, duy tu bộ mặt kiến trúc công trình sạch đẹp;

- Nhà nước đảm bảo cho các đường phố, vườn hoa, công viên trong đô thị được chiếu sáng đầy đủ và luôn xanh, sạch, đẹp.

- Việc lắp đặt các loại biển báo, biển hiệu, biển quảng cáo, các phương tiện và hình thức tuyên truyền, cổ động trực quan hoặc các thiết bị khác trong đô thị phải theo quy định của pháp luật và đảm bảo mỹ quan. Nghiêm cấm mọi tổ chức, cá nhân tùy tiện treo, đóng, dán, viết, vẽ quảng cáo vào thân cây xanh, trụ điện, tường nhà và các nơi công cộng khác làm ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị;

- Không được tùy tiện treo, đóng, dán, viết, vẽ quảng cáo, phơi quần áo và các đồ dùng gây mất mỹ quan đô thị ở mặt tiền, mặt bên các khối nhà và các khu vực công cộng.

2. Các quy định về môi trường:

- Nước mưa từ mái nhà không được xả trực tiếp lên mặt vỉa hè, đường phố mà phải theo hệ thống ống, cống ngầm từ nhà chảy vào hệ thống thoát nước công cộng.

- Nước thải sinh hoạt và chất thải vệ sinh được xử lý trong các bể tự hoại và giếng thấm của từng công trình, sau khi đạt yêu cầu vệ sinh môi trường mới đưa vào hệ thống thoát nước thải chung.

- Nước thải sản xuất và các hoạt động dịch vụ phải được xử lý đạt yêu cầu theo quy định của Nhà nước trước khi chảy vào cống công cộng.

- Khi xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở phải đảm bảo tối thiểu mỗi nhà có một nhà vệ sinh có bể tự hoại đạt tiêu chuẩn kỹ thuật.

- Các quy định khác phải tuân theo các quy định tại:

+ Luật Bảo vệ Môi trường số 55/2014/QH13;

+ Nghị định 38/2015/NĐ-CP ngày 24/04/2015 của Chính phủ về quản lý chất thải và phế liệu.

+ Quyết định số 16/2008/QĐ-BTNMT ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường về ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về môi trường.

+ Và các quy định hiện hành khác.

4. Quy định về tiếng ồn:

- Tuân thủ các quy định tại Quy chuẩn 26:2010/BTNMT- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về tiếng ồn.

CHƯƠNG II NHỮNG QUY ĐỊNH CỤ THỂ

Điều 6. Ranh giới, quy mô diện tích, quy định về dân số, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị đối với từng khu chức năng trong khu vực quy hoạch

1. Đất ở

- Tổng diện tích đất xây dựng nhà ở là 153,47 ha, bố trí khoảng 35.000 người.

- Có 3 loại hình nhà ở bao gồm :

+ Nhà ở hiện hữu chỉnh trang: ký hiệu từ C1-1 đến C1-11, tổng diện tích 69,69 ha chiếm 45,41 % diện tích đất ở.

+ Nhà ở liên kế : ký hiệu từ C2-1 đến C2-10, tổng diện tích 21,45 ha, chiếm 13,98% diện tích đất ở.

+ Nhà ở biệt thự : ký hiệu từ C3-1 đến C3-9, tổng diện tích 62,33 ha chiếm 40,61% diện tích đất ở.

Chỉ tiêu sử dụng đất ở

2. Đất công trình công cộng cấp đơn vị ở

- Quy mô 29,19 ha, bao gồm đất công trình hành chính – cơ quan, y tế, giáo dục, thương mại, dịch vụ công cộng, bố trí tại trung tâm các đơn vị ở.

Các chỉ tiêu sử dụng đất công trình công cộng cấp đơn vị ở

- Các công trình hành chính, dịch vụ công cộng cấp đô thị: quy mô 27,53ha, bố trí

tại trung tâm khu đô thị, tập trung trên đường Phạm Thế Hiển, Nguyễn Trãi, Cách Mạng Tháng Tám, N40, N48.

- Trung tâm chuyên ngành, dịch vụ công cộng cấp vùng:

+ Trung tâm dịch vụ công cộng: quy mô 4,82 ha, tập trung trên đường Nguyễn Trãi tạo điểm nhấn cho khu đô thị.

+ Trung tâm thương mại dịch vụ cấp vùng: quy mô 2,23 ha, bố trí ở phía Đông, trên trục đường Nguyễn Tri Phương, để phục vụ cho các khu dân cư và khu du lịch ở phía Nam.

+ Trung tâm giáo dục - đào tạo cấp vùng: quy mô 11,44 ha, là trung tâm đào tạo nguồn nhân lực của thị xã và các xã phía Đông, bố trí trên đường Nguyễn Tri Phương và đường N4.

+ Trung tâm du lịch nghỉ dưỡng cấp vùng: quy mô 14,54 ha, tiếp giáp đường Nguyễn Tri Phương và đường ven biển, với tổ hợp các công trình dịch vụ du lịch, resort, bungalow, khách sạn, nhà hàng, bãi tắm công cộng phục vụ cộng đồng dân cư và khách du lịch.