MỤC LỤC

CHƯƠNG 1. MỞ ĐẦU 6

1 LÝ DO VÀ SỰ CẦN THIẾT LẬP QUY HOẠCH PHÂN KHU 6

2 CÁC CĂN CỨ 6

3 MỤC TIÊU, NHIỆM VỤ VÀ NGUYÊN TẮC ĐIỀU CHỈNH 9

3.1 Mục tiêu 9

3.2 Nhiệm vụ 10

3.3 Nguyên tắc quy hoạch 10

4 RANH GIỚI VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU LẬP QUY HOẠCH 10

4.1 Vị trí khu vực điều chỉnh quy hoạch 10

4.2 Phạm vi nghiên cứu trực tiếp 11

4.3 Phạm vi nghiên cứu mở rộng 11

CHƯƠNG 2. PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG 12

1 ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN 12

1.1 Địa hình 12

1.2 Khí hậu 12

1.3 Thủy văn 13

1.4 Hải văn 13

2 HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT 14

3 HIỆN TRẠNG DÂN CƯ 15

4 HIỆN TRẠNG KIẾN TRÚC CẢNH QUAN 15

5 HIỆN TRẠNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT 16

6 ĐÁNH GIÁ CHUNG 17

6.1 Điểm mạnh: 17

6.2 Điểm yếu: 17

6.3 Cơ hội: 17

6.4 Thách thức: 18

7 TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH 18

CHƯƠNG 3. CÁC TIỀN ĐỀ PHÁT TRIỂN 23

1 BỐI CẢNH PHÁT TRIỂN 23

1.1 Bối cảnh phát triển TP. Vũng Tàu 23

1.2 Vai trò, vị trí của cù lao Bến Đình trong khu đô thị trung tâm 23

2 TÍNH CHẤT – QUY MÔ 25

3 CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CƠ BẢN 25

CHƯƠNG 4. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN KHÔNG GIAN 26

1 Ý TƯỞNG QUY HOẠCH 26

1.1 Quan điểm và nguyên tắc 26

1.2 Tầm nhìn quy hoạch 26

1.3 Đề xuất phương án 26

2 CƠ CẤU PHÂN KHU CHỨC NĂNG 30

3 QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 32

3.1 Dự kiến cơ cấu quỹ đất 32

3.2 Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đối với từng ô phố 34

4 TỔ CHỨC KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN (THIẾT KẾ ĐÔ THỊ)

...............................................................................................................................40 4.1 Ý tưởng tổ chức không gian..........................................................................40

4.2 Ý tưởng thiết kế cho từng khu vực cụ thể 41

4.3 Quy định tầng cao xây dựng công trình 44

4.4 Quy định mật độ xây dựng công trình 46

4.5 Giải pháp thiết kế đô thị 47

5 QUY HOẠCH HỆ THỐNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT 57

5.1 Quy hoạch giao thông 57

5.2 Quy hoạch san nền 58

5.3 Quy hoạch thoát nước mưa 60

5.4 Quy hoạch cấp điện, chiếu sáng đô thị 62

5.5 Quy hoạch thông tin liên lạc 64

5.6 Quy hoạch cấp nước 68

5.7 Hệ thống thoát nước thải, quản lý chất thải rắn 70

6 ĐÁNH GIÁ MÔI TRƯỜNG CHIẾN LƯỢC 72

6.1 Mục đích, căn cứ và phương pháp đánh giá 72

6.2 Phân tích hiện trạng và diễn biến môi trường khi chưa lập quy hoạch xây dựng 74

6.3 Phân tích diễn biến môi trường khi thực hiện quy hoạch xây dựng 75

6.4 Đề xuất các biện pháp khắc phục, giảm thiểu tác động tiêu cực của dự án đến môi trường 78

6.5 Chương trình giám sát môi trường 79

7 CÁC CHƯƠNG TRÌNH VÀ DỰ ÁN ƯU TIÊN ĐẦU TƯ 80

7.1 Công tác quy hoạch xây dựng, quản lý và phát triển đô thị 80

7.2 Các dự án ưu tiên đầu tư 80

8 PHÂN KỲ ĐẦU TƯ VÀ QUẢN LÝ QUY HOẠCH XÂY DỰNG 82

8.1 Phân kỳ đầu tư 82

8.2 Quản lý quy hoạch xây dựng 82

8.3 Khái toán kinh phí 82

CHƯƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84

1. KẾT LUẬN 84

2. KIẾN NGHỊ 84

DANH MỤC HÌNH ẢNH

 

Không ảnh khu vực lập chỉnh quy hoạch 11

Vị trí khu vực trong tổng thể quy hoạch chung thành phố Vũng Tàu đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050 11

Sơ đồ cao độ Cù lao Bến Đình 12

Sơ đồ không gian mặt nước khu vực nghiên cứu 13

Hệ thống kè sông, biển TP. Vũng Tàu 14

Sơ đồ đánh giá hiện trạng sử dụng đất 14

Sơ đồ đánh giá đất xây dựng 15

Hình minh họa cảnh quan khu vực 16

Cù lao Bến Đình theo định hướng QHC TP.Vũng Tàu đến năm 2035 18

Tuyến đường sát nối vào cảng sao Mai Bến Đình theo QHC đề xuất bỏ 19

Sơ đồ thỏa thuận địa điểm tại văn bản số 1238/SXD-QHKT 19

Đề xuất nắn tuyến đường QHC ra khu cảng Sao Mai - Bến Đình 20

Dự án nạo vét kênh Bến Đình 20

Đề xuất nắn tuyến đấu nối vào cù lao Bến Đình nhằm đảm bảo độ dốc và tĩnh không 21

Dự án cảng tàu khách quốc tế Vũng Tàu 22

Sơ đồ cấu trúc đô thị Vũng Tàu 23

Kế hoạch quản lý, khai thác hiệu quả phục vụ phát triển KT-XH khu vực ven sông trên địa bàn tỉnh BR-VT 24

Một số hoạt động du lịch ở thành phố Vũng Tàu 24

Sơ đồ cơ cấu phân khu chức năng quy hoạch 31

Sơ đồ tổng mặt bằng quy hoạch sử dụng đất 33

Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan 41

Hình minh họa khu phát triển hỗn hợp dịch vụ 42

Hình thức kiến trúc và cảnh quan không gian khu trường học 42

Minh họa không gian phố thương mại 42

Hình thức không gian cảnh quan công viên – không gian mở 43

Hình thức kiến trúc và không gian khu dân cư xây dựng 44

Hình thức kiến trúc và không gian khu vui chơi giải trí 44

Sơ đồ định hướng tầng cao dự kiến 45

Sơ đồ quy định mật độ xây dựng dự kiến 47

Biểu đồ dự báo tải lượng ô nhiễm nước thải sinh hoạt đến năm 2050 78

Biểu đồ dự báo các chất ô nhiễm không khí do sử dụng nhiên liệu đến năm 2050 78

Biểu đồ dự báo chất thải rắn đến năm 2050 78

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1. Bảng thống kê hiện trạng sử dụng đất 15

Bảng 2. Bảng thống kê đánh giá đất xây dựng 15

Bảng 3. Bảng thống kê các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chính 25

Bảng 4. Bảng thống kê cơ cấu sử dụng đất 32

Bảng 5. Bảng thống kê các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đất nhóm nhà ở 34

Bảng 6. Bảng thống kê chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đất hỗn hợp 34

Bảng 7. Bảng thống kê chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đất công cộng dịch vụ 35

Bảng 8. Bảng thống kê chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đất thương mại dịch vụ 35

Bảng 9. Bảng thống kê chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đất giáo dục 36

Bảng 10. Bảng thống kê chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đất y tế 36

Bảng 11. Bảng thống kê chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đất công viên cây xanh – mặt nước 36 Bảng 12. Bảng thống kê chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đất du lịch 37

Bảng 13. Bảng thống kê chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đất hạ tầng kỹ thuật 37

Bảng 14. Bảng thống kê chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đất bãi xe 38

Bảng 15. Bảng thống kê chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đất quảng trường 38

Bảng 16. Bảng thống kê chi tiết quy hoạch sử dụng đất toàn khu 38

Bảng 17. Bảng tổng hợp khối lượng giao thông khu vực lập quy hoạch 58

Bảng 18. Bảng khái toán kinh phí quy hoạch giao thông 59

Bảng 19. Bảng khái toán kinh phí xây dựng hệ thống thoát nước mưa 62

Bảng 20. Bảng tiêu chuẩn thiết kế trị số độ chói, độ rọi 63

Bảng 21. Bảng tính tính nhu cầu điện 63

Bảng 22. Bảng thống kê khối lượng và khái toán kinh phí cấp điện 64

Bảng 23. Bảng tính toán nhu cầu thuê bao 65

Bảng 24. Bảng tổng hợp khối lượng và khái toán kinh phí thông tin liên lạc 68

Bảng 25. Bảng các chỉ tiêu cấp nước 69

Bảng 26. Bảng tổng hợp khối lượng mạng lưới xây dựng mới 70

Bảng 27. Bảng tính toán nhu cầu thoát nước thải 71

Bảng 28. Bảng tổng hợp khối lượng mạng lưới thoát nước 72

Bảng 29. Bảng thống kê mức ồn cực đại của các loại xe cơ giới 76

Bảng 30. Bảng dự báo tác động môi trường năm 2050 77

CHƯƠNG 1. MỞ ĐẦU

 

1 LÝ DO VÀ SỰ CẦN THIẾT LẬP QUY HOẠCH PHÂN KHU

Thành phố Vũng Tàu nằm ở phía Nam tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu là một đô thị hạt nhân phát triển của Tỉnh và của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Có nhiều lợi thế về vị trí địa lý, nằm ở phía Nam của Vùng tiếp cận trực tiếp với các trục hàng hải quốc tế Bắc – Nam, nối các nước Tây Á – Nam Á với Đông Á – Bắc Á; hệ thống giao thông huyết mạch là Quốc lộ 51; cùng với hệ thống cảng biển Vũng Tàu – Thị Vải, Thị Vải – Cái Mép, Sao Mai

– Bến Đình và các công trình đầu mối kỹ thuật vùng. Với bờ biển dài 48,1km, phong cảnh thiên nhiên tươi đẹp như Bãi Trước, Bãi Sau, Bãi Dứa, bãi Nghinh Phong… và nhiều di tích lịch sử văn hóa đặc sắc như Niết Bàn Tịnh Xá, Thích Ca Phật Đài, Bạch Dinh, Hải Đăng... thành phố có tiền năng lớn phát triển kinh tế biển – dịch vụ biển. Thềm lục địa Vũng Tàu có nguồn tài nguyên dầu khí rất lớn với mũi nhọn là phát triển ngành công nghiệp dầu khí và hóa dầu. Thành phố đã và sẽ phát huy mạnh vai trò là động lực phát triển kinh tế biển Vùng Duyên hải Đông Nam Bộ, sức sống của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam gắn liền với vùng thành phố Vũng Tàu, đặt thành phố vào một xu thế năng động phát triển không ngừng.

Khu vực kênh Bến Đình – TP. Vũng Tàu với bề dày lịch sử từ thời kỳ thực dân Pháp; đã phát triển các khu cảng và thương mại – dịch vụ dọc theo đường bờ biển, hình thành thành phố cảng, du lịch và nghỉ mát lớn nhất Nam Bộ vào từ đầu những năm 1900.

Theo đồ án Quy hoạch chung TP. Vũng Tàu được duyệt vào năm 2005 tại quyết định số 235/QĐ-TTg, khu Sao Mai – Bến Đình chỉ được định hướng phát triển là cảng biển và cảng nước sâu, khu dịch vụ hậu cần cảng logistic. Tuy nhiên, theo đồ án Điều chỉnh quy hoạch chung TP. Vũng Tàu đến năm 2035 đã được phê duyệt ngày 17/05/2019 tại quyết định số 586/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ đã có những điều chỉnh đáng kể tại khu vực này, đặc biệt là khu vực cù lao Bến Đình. Cụ thể: Nhằm phát huy tiềm năng lợi thế sông nước, vị trí địa lý thuận lợi, dễ dàng tiếp cận với khu vực trung tâm thành phố, khai thác hiệu quả sử dụng đất và đa dạng loại hình du lịch, khu vực cù lao Bến Đình được định hướng phát triển thành hòn đảo ngọc - một khu đô thị hiện đại kết hợp với khu dịch vụ - thương mại - du lịch đặc sắc mới của TP. Vũng Tàu.

Trong bối cảnh như vậy, viêc lập đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị Cù lao Bến Đình là thực sự cần thiết để cụ thể hóa định hướng quy hoạch chung, phương án sử dụng đất nhằm xác định giá trị quỹ đất cho công tác đầu thầu dự án, làm cơ sở hỗ trợ công tác quản lý Nhà nước tại địa phương trong việc quản lý đất đai, không gian kiến trúc cảnh quan, cơ sở hạ tầng, tạo lập khu đô thị bền vững, hiện đại với môi trường, phát triển kinh tế xã hội của địa phương.

2 CÁC CĂN CỨ

* Các văn bản pháp lý:

- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật xây dựng số 62/2020/QH14;

- Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014;

- Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009;

- Luật Quy hoạch số 21/2017/QH14 của Quốc hội thông qua ngày 24/11/2017;

- Luật số 35/2018/QH14 ngày 20/11/2018 về Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch;

- Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;

- Nghị định số 85/2020/NĐ-CP ngày 17/7/2020 của Chính phủ về Quy định chi tiết một số điều luật kiến trúc;

- Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị;

- Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;

- Nghị định số 72/2019/NĐ-CP ngày 30/8/2019 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về lập, thẩm định phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị và Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;

- Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng;

- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;

- Nghị định số 30/2019/NĐ-CP ngày 28/3/2019 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;

- Nghị định số 18/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 của Chính phủ về quy hoạch bảo vệ môi trường, đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và kế hoạch bảo vệ môi trường;

- Nghị định số 40/2019/NĐ-CP ngày 13/5/2019 của Chính phủ về việc Sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật bảo vệ môi trường;

- Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13/5/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về nội dung Thiết kế đô thị;

- Thông tư số 16/2013/TT-BXD ngày 16/10/2013 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13/5/2013 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn về nội dung Thiết kế đô thị;

- Thông tư 01/2016/TT-BXD ngày 01/02/2016 của Bộ Xây dựng về ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về các công trình hạ tầng kỹ thuật;

- Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 19/6/2016 của Bộ Xây dựng quy định về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù;

- Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;

- Thông tư số 25/2019/TT-BTNMT ngày 31/12/2019 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về quy định chi tiết thi hành một số điều của Nghị định số 40/2019/NĐ-CP ngày 13/5/2019 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật bảo vệ môi trường và quy định quản lý hoạt động dịch vụ quan trắc môi trường;

- Thông tư số 20/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn xác định, quản lý chi phí quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị;

- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị QCVN 03:2012/BXD được ban hành kèm theo Thông tư số 12/2012/TT-BXD ngày 28/12/2012 của Bộ Trưởng Bộ Xây dựng;

- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về các công trình hạ tầng kỹ thuật QCVN 07:2016/BXD được ban hành kèm theo Thông tư số 01/2016/TT-BXD ngày 01/02/2016 của Bộ Trưởng Bộ Xây dựng;

- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD được ban hành kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BXD ngày 15/09/2021 của Bộ Trưởng Bộ Xây dựng;

- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư QCVN 04:2021/BXD được ban hành kèm theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD ngày 19/05/2021 của Bộ Trưởng Bộ Xây dựng;

- Quyết định số 445/QĐ-TTg ngày 07/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh định hướng quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 & tầm nhìn đến năm 2050;

- Quyết định số 586/QĐ-TTg ngày 17/5/2019 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Vũng Tàu đến năm 2035;

- Quyết định số 1771/QĐ-UBND ngày 21/8/2014 của Chủ tịch UBND tỉnh về phê duyệt quy hoạch hạ tầng viễn thông thụ động tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đến năm 2020;

- Quyết định số 05/2016/QĐ-UBND ngày 1/2/2016 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu về việc phê duyệt Chương trình phát triển đô thị tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu giai đoạn 2015 ÷ 2025;

- Quyết định số 895/QĐ-UBND ngày 9/4/2018 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch phát triển công nghiệp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2035;

- Quyết định số 2538/QĐ-UBND ngày 11/9/2018 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu về việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đến năm 2025 và định hướng đến năm 2030.

- Quyết định số 433/QĐ-UBND ngày 27/02/2019 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu về việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể giao thông vận tải trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đến năm 2020, định hướng đến năm 2030;

- Thông báo số 598/TB-UBND ngày 13/09/2019 của UBND Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu về việc kết luận của Đ/c Lê Tuấn Quốc – Phó chủ tịch UBND tỉnh tại cuộc họp nghe báo cáo công tác lập quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 dự án khu Khu đô thị mới Gò Găng và Cù lao Bến Đình, thành phố Vũng Tàu.

- Công văn số 1238/SXD-QHKT ngày 14/5/2019 của Sở xây dựng tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu về việc giới thiệu địa điểm để lập các thủ tục về đất đai khu vực Cù lao Bến Đình tại phường 5,6, Thắng Nhì thành phố Vũng Tàu.

- Quyết định số 3192/QĐ-UBND ngày 22/11/2019 của Chủ tịch UBND tỉnh về điều chỉnh bổ sung một số điều của Quyết định số 1771/QĐ-UBND ngày 21/08/2014 của Chủ tịch UBND tỉnh về phê duyệt quy hoạch hạ tầng viễn thông thụ động tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đến năm 2020;

- Quyết định số 1510/QĐ-UBND ngày 09/06/2020 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu về việc phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu đô thị Cù lao Bến Đình tại Phường 5, 9, Thắng Nhì, thành phố Vũng Tàu;

- Thông báo số 10202/TB-UBND ngày 24/12/2020 của UBND thành phố Vũng Tàu về đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu đô thị Cù lao Bến Đình tại Phường 5, 9, Thắng Nhì, thành phố Vũng Tàu.

- Thông báo số 659/TB-UBND ngày 14/10/2021, Kết luận của đồng chí Nguyễn Văn Thọ - Chủ tịch UBND tỉnh tại cuộc họp Tập thể UBND tỉnh nghe báo cáo Đồ án điều chỉnh quy hoạch đô thị Kim Long, huyện Châu Đức; quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị cù lao Bến Đình, thành phố Vũng Tàu; chương trình Phát triển nhà ở tỉnh.

- Công văn số 4414/SXD-QHKT ngày 21/10/2021 của Sở xây dựng tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu về việc hoàn thiện đồ án Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu đô thị Cù lao Bến Đình, thành phố Vũng Tàu sau Thông báo số 659/TB-UBND ngày 14/10/2021 của UBND tỉnh.

* Các tài liệu, cơ sở khác:

- Các bản đồ quy hoạch được duyệt:

+ Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố Vũng Tàu đến năm 2035 đã được phê duyệt theo quyết định số 586/QĐ-TTg ngày 17/05/2019 của Chính Phủ.

+ Đồ án Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Nam Sân Bay, thành phố Vũng Tàu được phê duyệt ngày 10/05/2006 tại quyết định số 1400/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

+ Các tài liệu quy hoạch ngành giao thông vận tải, du lịch, tài nguyên môi trường… của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

- Các tài liệu dự án:

+ Bản đồ địa hình khu vực thiết kế, nền đo đạc hiện trạng tỷ lệ 1/2000.

+ Các tài liệu, số liệu hiện trạng, các dự án có liên quan.

+ Tài liệu khí hậu, thủy văn, …

+ Các tài liệu, số liệu kinh tế - xã hội - kỹ thuật, niên giám thống kê…

3 MỤC TIÊU, NHIỆM VỤ VÀ NGUYÊN TẮC ĐIỀU CHỈNH

3.1 Mục tiêu

- Cụ thể hoá đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thành phố Vũng Tàu đến năm 2035 đã được phê duyệt tại Quyết định số 586/QĐ-UBND ngày 17/05/2019. Trong đó xác định khu vực cù lao Bến Đình được định hướng phát triển thành một khu đô thị hiện đại kết hợp với khu dịch vụ - thương mại - du lịch đặc sắc mới của TP. Vũng Tàu.

- Xây dựng một khu đô thị mới, hiện đại và thu hút cho thành phố Vũng Tàu. Từ đó kiến tạo không gian đô thị điểm nhấn cho vùng phía Tây Bắc khu trung tâm thành phố.

- Khai thác tối đa đặc điểm địa hình, tự nhiên và những ưu đãi về mặt không gian của khu vực, xây dựng diện mạo đặc trưng cho đô thị, cải tạo cảnh quan mặt nước, tối ưu hóa không gian công cộng và môi trường sống cho người dân đô thị.

- Gìn giữ bản sắc, văn hoá địa phương, xây dựng không gian khuyến khích người đi bộ, giảm thiểu phương tiện giao thông cơ giới.

- Làm cơ sở ban đầu xác định giá trị quỹ đất, phục vụ công tác đấu thầu dự án, kêu gọi đầu tư.

3.2 Nhiệm vụ - Thiết kế quy hoạch khu đô thị và dự án đầu tư khu nhà ở đô thị, báo cáo dánh giá tác động môi trường ĐTM dự án đầu tư khu nhà ở đô thị mới

- Phân tích, đánh giá vị trí khu vực với các không gian đô thị khác, các giá trị đặc trưng, tự nhiên, cảnh quan, tình hình đất đai, giao thông, phát triển kinh tế xã hội của khu vực nghiên cứu; đưa ra giải pháp điều chỉnh hệ thống giao thông và phân khu chức năng. Đồng thời xác định rõ tính chất đất của từng khu vực đô thị;

- Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan và thiết kế đô thị;

- Xác định hình thái kiến trúc các công trình điểm nhấn;

- Tổ chức hệ thống giao thông và các hạng mục hạ tầng kỹ thuật khác;

- Đánh giá môi trường chiến lược của khu vực nghiên cứu.

3.3 Nguyên tắc quy hoạch

- Trên cơ sở định hướng phát triển không gian và định hướng phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu vực quy hoạch theo Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Vũng Tàu đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050 đã được phê duyệt và các Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam, các Quy định về quản lý kiến trúc đô thị hiện hành để thiết kế bố trí cơ cấu không gian kiến trúc cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật, xác định các khu chức năng, các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị đảm bảo bán kính phục vụ, đồng thời tiết kiệm được quỹ đất xây dựng phù hợp và không làm thay đổi cấu trúc quy hoạch chung của đô thị;

- Nghiên cứu khớp nối các dự án đã và đang triển khai trên địa bàn đô thị. Xây dựng định hướng phát triển không gian và hạ tầng đô thị dựa trên các thế mạnh hiện có và đặc thù kinh tế - xã hội của địa phương nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững kinh tế - xã hội

- môi trường;

- Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan phù hợp với cảnh quan tự nhiên, gắn kết với các khu vực xung quanh nhằm khai thác các công trình dịch vụ công cộng sẵn có làm điểm nhấn, tạo tiền đề phát triển khu vực;

- Chiều cao công trình đảm bảo khai thác hiệu quả các tiềm năng, lợi thế của khu vực, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo dựng cảnh quan để tạo nên một khu ở tiện nghi và hiện đại, đồng bộ. Công trình kiến trúc xây dựng mới được thiết kế phù hợp cho từng chức năng, với hình thức kiến trúc đa dạng, hiện đại;

- Công viên cây xanh: tổ chức mảng xanh kết hợp mặt nước tạo không gian thông thoáng, vi khí hậu tốt, thuận lợi cho người dân tiếp cận sử dụng, bố trí hồ điều tiết trong quá trình thực hiện dự án đảm bảo thoát nước cho khu vực;

- Gắn kết mạng lưới hạ tầng kỹ thuật của khu vực nghiên cứu với mạng lưới hiện có và mạng lưới chung của toàn khu vực, tạo thành một hệ thống hoàn chỉnh;

- Đề ra các giải pháp giảm thiểu, khắc phục tác động đối với dân cư, cảnh quan thiên nhiên; không khí, tiếng ồn, hạn chế các tác động có hại tới môi trường sinh thái và sự cảm thụ mỹ quan khi triển khai thực hiện quy hoạch đô thị.

4 RANH GIỚI VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU LẬP QUY HOẠCH

4.1 Vị trí khu vực lập quy hoạch

1 TÍNH CHẤT – QUY MÔ

- Tính chất: Là khu đô thị mới hiện đại với chức năng hỗn hợp gồm nhà ở - dịch vụ thương mại - văn phòng và đảm bảo hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật.

- Quy mô diện tích: 110,77ha.

- Quy mô dân số: 17.000 người, gồm 13.500 dân số cố định và 3.500 dân số quy đổi.

(Theo nhiệm vụ quy hoạch đã được duyệt tại Quyết định số 1510/QĐ-UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu)

2 CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CƠ BẢN

- Căn cứ đồ án điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Vũng Tàu đến năm 2035; Nhiệm vụ quy hoạch đã phê duyệt và tuân theo QCVN 01:2021/BXD, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cụ thể như sau:

Bảng 3. Bảng thống kê các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chính

TT	Hạng mục	Đơn vị	Chỉ tiêu QH
	Tổng diện tích đất quy hoạch	Ha	110,77
I	Dân số
1.1	Dân số quy hoạch	Người	17.000
1.2	Mật độ dân số	Người/km2	≥ 10.000
II	Chỉ tiêu sử dụng đất
	Đất đơn vị ở
a	Đất ở	m2/người	8-50
b	CTCC trong đơn vị ở	m2/người	≥ 3
c	CX vườn hoa – TDTT	m2/người	≥ 2
d	Đường nội bộ	m2/người	7 – 10
III	Hạ tầng xã hội
3.2	Trường tiểu học	hs/1000 dân	≥ 65
		m2 đất/chỗ học	≥ 10
3.3	Trường THCS	hs/1000 dân	≥ 55
		m2 đất/chỗ học	≥ 10
3.4	Công trình văn hóa	công trình/đơn vị ở	1
3.5	Công trình y tế	công trình/đơn vị ở	1
IV	Hạ tầng kỹ thuật đô thị
4.1	Tỷ lệ đất giao thông	%	≥20
4.2	Cấp nước sinh hoạt	l/ng-ngđ	150-180
4.3	Thoát nước bẩn sinh hoạt	Q	≥80% Q cấp
4.4	Rác thải sinh hoạt	kg/ng-ngđ	1 - 1,3
4.5	Cấp điện sinh hoạt	Kwh/ng/năm	1100 - 2100

CHƯƠNG 4. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN KHÔNG GIAN

 

1 Ý TƯỞNG QUY HOẠCH

1.1 Quan điểm và nguyên tắc

- Đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị cù lao Bến Đình phải có tầm nhìn và được kết nối với cấu trúc không gian đô thị và hài hòa với hình thái kiến trúc cảnh quan chung của toàn thành phố và khu phía Tây, kết nối với kết cấu hạ tầng chung của thành phố.

- Phát triển theo hướng đô thị sinh thái, hiện đại, có bản sắc văn hóa đô thị năng động.

- Quy hoạch phân khu là kết tinh của các hoạt động đa dạng phong phú trong đời sống kinh tế văn hóa của người dân đô thị.

- Quy hoạch chi tiết đặt trong mối quan hệ đa ngành về môi trường, xã hội, cảnh quan sinh thái và quản lý rủi ro, an ninh và sức khỏe.

- Quy hoạch chi tiết cần phải đáp ứng được các xu hướng kiến trúc cảnh quan sinh thái, tiết kiệm năng lượng và thích ứng biến đổi khí hậu.

1.2 Tầm nhìn quy hoạch

- Khu đô thị mới, năng động, hiện đại và đồng bộ - hình ảnh mới của thành phố Vũng Tàu áp dụng mô hình đô thị thông minh (Smart City);

- Khu phức hợp thương mại – dịch vụ và du lịch đẳng cấp, đạt chuẩn quốc tế;

- Khu đô thị du lịch – tổ hợp vui chơi giải trí đặc sắc gắn liền với không gian biển Vũng Tàu điểm đến mới về dịch vụ du lịch cho thành phố.

1.3 Đề xuất phương án

Phương án 01:

Về hình thành ý tưởng:

Dựa trên cảm hứng từ hình thái tự nhiên của khu vực Cù lao Bến Đình là các mảng cồn nổi và tuyến nước len lõi, tạo thành những mảng hình phỏng sinh học, mềm mại, lạ mắt.

 

Đường nét cồn nổi của Cù lao Bến Đình

Hình thành ý tưởng phương án 1

Về cấu trúc lưu thông:

Phương án được cấu thành từ hình học kỷ hà, sắp xếp theo bố cục đối xứng để tạo thành trục giao thông xương sống dẫn từ đường cảng Sao Mai Bến Đình đến trung tâm công cộng của khu vực nghiên cứu.

Từ tuyến giao thông chính, tổ chức các tuyến giao thông phụ với khoảng cách hợp lý, hiệu quả về diện tích và thẩm mỹ để dẫn đến các khu chức năng khác.

Về mặt bố cục giao thông theo dạng bàn cờ đảm bảo hiệu quả cao nhất cho sức tải giao thông và liên kết giao thông giữa các chức năng trong khu vực nghiên cứu.

Về tổ chức phân khu:

Phương án phát triển phần đất cao tầng hỗn hợp tại khu vực trung tâm, xây dựng không gian trung tâm có mật độ cao và độ chuyển cao tầng hấp dẫn đến khu công trình công cộng phía Nam khu đất.

Từ khu vực cao tầng mật độ chuyển dần sang phía Đông là khu ở thấp tầng, có hướng nhìn về khu dân cư hiện hữu phường 9. Đồng thời cũng tạo sự liên kết không gian từ khu dân cư cũ sang khu dân cư mới hiện đại.

Chuyển dần sang phía Tây là không gian du lịch với quỹ đất du lịch, quảng trường và hỗn hợp cao tầng điểm nhấn. Không gian du lịch với ưu điểm về vị trí, đặc trưng về hướng nhìn sẽ trờ thành đòn bẫy kinh tế cho toàn khu vực nghiên cứu.

Các chức năng phụ như bãi xe, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và cây xanh sẽ được phân bố phù hợp với các chức năng chính đi kèm.