Thuyết minh dự án khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng

Dự án đầu tư xây dựng Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Nguyên Vượng nhằm kích thích và thu hút các người dân sử dụng dịch vụ du lịch sinh thái, du lịch giải trí,

MỤC LỤC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DU LỊCH SINH THÁI NGHỈ DƯỠNG

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN 4

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư 4

I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình 4

I.3. Mô tả sơ bộ dự án 4

I.4. Thời hạn đầu tư: 5

I.5. Cơ sở pháp lý triển khai dự án 5

I.6. Tính pháp lý liên quan đến quản lý xây dựng 7

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG 8

II.1. Phân tích thị trường 8

II.1.1. Tổng quan nền kinh tế Việt Nam 2017 8

II.1.2. Khách quốc tế đến Việt Nam năm 2017 9

II.2. Tổng quan về dân số và kinh tế xã hội tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu . 9

II.3. Nhận định và phân tích tình hình thị trường phát triển du lịch 12

II.3.1. Tình hình phát triển du lịch và những định hướng phát triển triển du lịch trong tương lai. 12

II.3.2. Một số giải pháp phát triển du lịch 16

II.3.3. Tình hình phát triển du lịch của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu 19

II.3.4. Dự báo khách tại Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Nguyên Vượng 22

CHƯƠNG III: MỤC TIÊU VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 23

III.1. Khái quát chung và sự cần thiết phải đầu tư dự án 23

III.2. Mục tiêu đầu tư Khu du lịch 24

CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG 26

IV.1. Mô tả địa điểm xây dựng và lựa chọn địa điểm 26

IV.2. Phân tích địa điểm xây dựng dự án 26

IV.3. Nhận xét địa điểm xây dựng dự án 27

IV.4. Hiện trạng sử dụng đất 27

IV.5. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 27

IV.6. Phương án đền bù giải phóng mặt bằng 28

Chính sách bồi thường - Mô tả hiện trạng khu đất 28

IV.7. Nhận xét chung về hiện trạng 28

CHƯƠNG V: QUI MÔ ĐẦU TƯ VÀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG 29

V.1. Hình thức đầu tư 29

Diện tích mặt bằng khu du lịch dự kiến 29

V.2. Lựa chọn mô hình đầu tư 29

V.2.1. Mô hình các hạng mục đầu tư Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái 31

V.2.2. Giải pháp xây dựng khu biệt thự nghỉ dưỡng 34

CHƯƠNG VI: GIẢI PHÁP QUI HOẠCH THIẾT KẾ CƠ SỞ 35

VI.1. Sơ đồ cơ cấu phân khu chức năng 35

VI.2. Quy hoạch sử dụng đất 35

VI.3. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan 35

VI.4. Giải pháp thiết kế công trình 36

VI.4.1. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án 36

VI.4.2. Giải pháp quy hoạch 36

VI.4.3. Giải pháp kiến trúc 36

VI.5. Giải pháp kỹ thuật 36

CHƯƠNG VII: GIẢI PHÁP BẢO TỒN RỪNG PHÒNG HỘ 38

VII.1. Quy hoạch rừng đầu nguồn 38

VII.2. Quy hoạch bảo vệ và bảo tồn hệ động thực vật rừng 38

VII.2.1. Tiến hành đo diện tích, xác định địa hình thực tế và đưa ra giải pháp cụ thể cho vấn đề bảo vệ rừng đầu nguồn 38

VII.2.2. Phát triển, nhân giống các loại Lan, động vật được phép nuôi trong môi trường hoang dã 38

VII.2.3. Thiết kế hệ thống đường ranh cản lửa 40

VII.2.4. Giải pháp bảo vệ, nuôi dưỡng rừng 41

CHƯƠNG VIII: PHƯƠNG ÁN VẬN HÀNH VÀ SỬ DỤNG LAO ĐỘNG 44

VIII.1. Sơ đồ tổ chức công ty - Mô hình tổ chức 44

VIII.2. Phương thức tổ chức, quản lý và điều hành 44

VIII.3. Nhu cầu và phương án sử dụng lao động 44

CHƯƠNG IX: PHƯƠNG ÁN THI CÔNG CÔNG TRÌNH 45

IX.1. Giải pháp thi công xây dựng 46

IX.2. Hình thức quản lý dự án 46

CHƯƠNG X: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG, AT-PCCN 47

X.1. Đánh giá tác động môi trường 47

X.1.1. Giới thiệu chung 47

X.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường 47

X.1.3. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng 49

X.1.4. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường 52

X.1.5. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường 53

X.1.6. Kết luận 55

CHƯƠNG XI: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 56

XI.1. Cơ sở lập Tổng mức đầu tư 56

XI.2. Nội dung Tổng mức đầu tư 56

XI.2.1. Chi phí xây dựng và lắp đặt 56

XI.2.2. Chi phí thiết bị 56

XI.2.3. Chi phí quản lý dự án 57

XI.2.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm 57

XI.2.5. Chi phí khác 58

XI.2.6. Dự phòng chi 58

XI.2.7. Lãi vay của dự án 58

XI.3. Tổng mức đầu tư 58

CHƯƠNG XII: VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 63

XII.1. Nguồn vốn đầu tư của dự án 63

XII.1. Tiến độ sử dụng vốn 63

XII.2. Phương án hoàn trả vốn vay 64

CHƯƠNG XIII: HIỆU QUẢ KINH TẾ-TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 66

XIII.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán 66

XIII.2. Các chỉ tiêu tài chính - kinh tế của dự án 74

XIII.3. Đánh giá ảnh hưởng Kinh tế - Xã hội 76

CHƯƠNG XIV: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77

XIV.1. Kết luận 77

XIV.2. Kiến nghị 77

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DU LỊCH SINH THÁI NGHỈ DƯỠNG NGUYÊN VƯỢNG

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư

- Tên công ty :  Công ty TNHH Nguyên Vượng Hà Nội

- Địa chỉ :   Nhà 450/1 đường CMT8; P. Phước Trung; TP Bà Rịa; tỉnh Bà rịa – Vũng tàu.

- Điện thoại     :    (+84) 0903362999 

- Đại diện        :   Bà Lê Thanh Tuyền  ; Chức vụ:  Giám Đốc

- Ngành nghề chính: Kinh doanh bất động sản, khu du lịch nghỉ dưỡng, nhà hàng, khách sạn…

I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình

- Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Thiết kế xây dựng Minh Phương

- Địa chỉ: 28B Mai Thị Lựu - Khu phố 7, Phường Tân Định, TP.HCM

- Điện thoại: (028) 22142126    ;  Fax: (08) 39118579

I.3. Mô tả sơ bộ dự án

- Tên dự án: Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Nguyên Vượng.

- Địa điểm: Tại xã Phước Hội, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu;

- Quỹ đất của dự án: 50 Ha thuộc đất rừng phòng hộ.

- Mục tiêu đầu tư: Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Nguyên Vượng được đầu tư xây dựng mới hoàn toàn theo mô hình một khu du lịch tổng hợp nhiều loại hình du lịch sinh thái - văn hóa với các loại hình khai thác như: vườn thú, bể bơi nhân tạo, khu vui chơi giải trí gồm bơi thuyền, đạp vịt, câu cá, kinh doanh khách sạn, nhà nghỉ, nhà hàng ăn uống, du lịch sinh thái, khu nghỉ dưỡng, khu vui chơi du lịch sinh thái, các công trình và cảnh quan sẽ được bố trí hài hoà tự nhiên phục vụ tốt nhu cầu của du khách, phù hợp với phát triển du lịch tổng thể của vùng với tiêu chuẩn cao cấp. Dự án cũng đưa ra phương án bảo tồn rừng phòng hộ, cùng với việc bảo tồn và bảo vệ hệ sinh thái rừng phòng hộ tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.

- Tổng vốn đầu tư khoảng: 75 tỷ đồng, trong đó vốn chủ sở hữu của Công ty TNHH Nguyên Vượng Hà Nội là 25 tỷ đồng;

- Tiến độ thực hiện dự án:

+ Thời gian xây dựng: từ tháng 6 năm 2018 đến tháng 12 năm 2020.

+ Thời gian vận hành sản xuất kinh doanh: từ tháng 01 năm 2021.

- Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới

- Hình thức quản lý:

+ Công ty TNHH Nguyên Vượng Hà Nội trực tiếp quản lý dự án.

+ Quá trình hoạt động của dự án được sự tư vấn của các chuyên gia trong nước và nước ngoài.

- Nguồn vốn đầu tư : (đầu tư bằng nguồn vốn tự có và nguồn vốn huy động từ các thành phần kinh tế khác kể cả nguồn vốn vay.)

I.4. Thời hạn đầu tư:

- Thời hạn đầu tư của dự án là 50 năm và khả năng xin gia hạn thêm.

I.1. Các chỉ tiêu tài chính - kinh tế của dự án khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng

TT	Chỉ tiêu	Giá trị	Ghi chú
1	Tổng đầu tư có VAT (1.000 đồng)	75,000
2	Hệ số chiết khấu r (WACC)	9.74%
3	Giá trị hiện tại ròng NPV (1.000 đồng)	27,660,278
4	Suất thu lợi nội tại IRR	14,51%
5	Thời gian hoàn vốn PP: Có chiết khấu	7 năm 1 tháng
6	Không chiết khấu	10 năm 3 tháng
	Kết luận	Dự án hiệu quả

 

I.2. Đánh giá ảnh hưởng Kinh tế - Xã hội

Dự án Xây dựng Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái có nhiều tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế xã hội. Đóng góp vào sự phát triển và tăng trưởng của nền kinh tế quốc dân nói chung và của khu vực tỉnh. Nhà nước/ địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp. Tạo ra công ăn việc làm cho người lao động và thu nhập cho chủ đầu tư;    

Không chỉ tiềm năng về mặt thị trường ở lĩnh vực chăn sóc sức khỏe, dự án còn rất khả thi qua các thông số tài chính như NPV = 27 tỷ đồng; Suất sinh lời nội bộ là: IRR  = 14,51%; thời gian hoà vốn sau có chiết khấu là 10 năm 3 tháng. Điều này cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, niềm tin lớn khi khả năng thanh toán nợ vay cao và thu hồi vốn đầu tư nhanh. Thêm vào đó, dự án còn đóng góp rất lớn cho ngân sách Nhà Nước và giải quyết một lượng lớn lực lượng lao động cho tỉnh. Tạo việc làm thường xuyên cho trên 100 lao động trong tỉnh, góp phần nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống của một bộ phận nhân dân trong vùng dự án. Tạo ra diện mạo mới, thúc đẩy kinh tế - xã hội ở địa phương phát triển, góp phần ổn định an ninh, chính trị và trật tự an toàn xã hội trong vùng dự án nhằm từng bước góp phần đưa kinh tế phát triển. Cung cấp một địa điểm du lịch mới đáp ứng một phần nhu cầu của thị trường đang trong tình trạng thiếu hụt.

CHƯƠNG II: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ cho dự án đầu tư khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng

II.1. Kết luận 

Dự án Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Nguyên Vượng phù hợp với quy hoạch phát triển du lịch và bảo tồn rừng thiên nhiên của tỉnh, Dự án hoàn thành sẽ tạo ra khu du lịch sinh thái, bảo tồn và phát triển được rừng tự nhiên, tạo công ăn việc làm cho người lao động địa phương, tăng thu nhập cho ngân sách tỉnh thông qua hoạt động đầu tư và kinh doanh dự án, chủ đầu tư có nhiều ý tưởng để hướng đến xây dựng một dự án du lịch 4 sao có tầm vóc quốc tế và điểm nhấn góp phần tạo nên nét mới cho ngành du lịch và là địa điểm hấp dẫn trong giao lưu bạn bè, và tạo ra một giá trị vô hình thu hút đầu tư về mọi lĩnh vực phát triển kinh tế xã hội đồng thời là địa chỉ, thương hiệu và niềm tự hào trong đời sống văn hóa tinh thần của huyện Đất Đỏ nói riêng và tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu nói chung. Địa điểm xây dựng dự án có nhiều hội tụ về cảnh quan và ưu thế khá tốt, tuy nhiên những khó khăn thách thức nhất là điều kiện về thiên tai khắc nghiệt có thể có đối với nhà đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện và đi vào hoạt động dự án.

Dự án đầu tư thu hút được vốn đầu tư lớn từ nguồn lực ngoài ngân sách địa phương, mang lại cho tỉnh khu du lịch sinh thái, khang trang, góp phần vào mục tiêu phát triển du lịch của tỉnh, giải quyết được nhu cầu cấp thiết về dưỡng lão cho người cao tuổi địa phương và các khu vực lân cận. Việc thực hiện đầu tư Dự án Xây dựng Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái  góp phần vào việc phát triển KT - XH tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, cũng như khu vực. Báo cáo thuyết minh dự án Xây dựng Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái  là cơ sở để Công ty TNHH Nguyên Vượng Hà Nội triển khai các nguồn lực để phát triển.

II.2. Kiến nghị

Do dự án được đầu tư ở khu vực khó khăn và trở ngại, lợi thế về hệ số an toàn không cao, do sự biến động không lường của thị trường du lịch, cơ sở vật chất hạ tầng kỹ thuật chưa phát triển nên đề nghị hưởng các ưu đãi đầu tư: được miễn, giảm theo Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc ban hành chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào du lịch trên địa bàn tỉnh.

Liên quan đến kinh phí chi trả tiền sử dụng đất: Để hoạch định nguồn lực thực hiện một trong hai hình thức nộp tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền hàng năm theo điều 108 Luật Đất đai quy định. Kính đề nghị UBND tỉnh và các phòng, ban ngành chức năng giúp doanh nghiệp về các nội dung:

+ Mức giá tiền giao đất có thu tiền sử dụng đất dự án.

+ Mức giá và tỷ trọng % giá tiền thuê đất hàng năm.

+ Chính sách miển giảm chi tiết, cụ thể về tiền thuê đất dự án

- Xin được chuyển giao đất rừng thuộc khu vực dự án từ Ban quản lý rừng sang cho chủ đầu tư dự án bảo vệ và chăn sóc rừng.

- Xin được hỗ trợ các thủ tục hành chính thuê đất, thủ tục đầu tư để sớm triển khai dự án. Xin được miễn, giảm nộp tiền SDĐ khu vực đất; có chính sách giảm nộp tiền sử dụng đất bởi đối tượng dự án thuộc khu vực khó khăn;

- Xây dựng hệ thống điện, miễn giảm thuế nhập các trang thiết bị phục vụ cho xây dựng cũng như hoạt động kinh doanh.

- Được ưu đãi trong vay vốn đầu tư, miễn giảm thuế doanh thu, lợi tức trong thời gian đầu kinh doanh. Tạo điều kiện thuận lợi về thủ tục đầu tư cho chủ đầu tư tiến hành đầu tư xây dựng.

- Đề nghị UBND tỉnh và các cơ quan có chức năng hỗ trợ cho ý kiến về các chính sách ưu đãi đầu tư, cụ thể về các lĩnh vực:

+ Đất giao thông, sân bãi, HTKT, đất rừng bảo tồn: Giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.

+ Giá và chính sách miễm giảm tiền thuê đất, mặt nước...

+ Ưu đãi Thuế nhập khẩu đối với thiết bị, vật tư, phương tiện nhập khẩu; ưu đãi về thuế; Khấu hao Tài sản Cố định …

Dự án đầu tư xây dựng Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Nguyên Vượng nhằm kích thích và thu hút các người dân sử dụng dịch vụ du lịch sinh thái, du lịch giải trí, chăm sóc sức khỏe tinh thần cho một bộ phận người dân địa phương và kích cầu du lịch như bước cụ thể hoá chiến lược phát triển của Công ty, nhằm tạo thêm công ăn việc làm cho người lao động và kích cầu nội địa. Do vậy cần được các cấp quan tâm, xem xét để dự án sớm đầu tư xây dựng, đưa vào hoạt động. UBND Tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, xem xét chấp thuận đầu tư dự án và cấp chứng nhận đầu tư để Công ty TNHH Nguyên Vượng Hà Nội có cơ sở thực hiện các thủ tục tiếp theo theo quy định.

Trên quỹ đất 50 ha, dự án được định hướng phát triển mô hình khu du lịch sinh thái – nghỉ dưỡng – vui chơi giải trí, kết hợp khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên với bảo vệ môi trường và phát triển du lịch bền vững. Bài viết tập trung giới thiệu chủ đầu tư, mô tả sơ bộ dự án, cấu trúc vốn, khung phân tích tài chính – kinh tế, đồng thời bước đầu luận giải ý nghĩa của dự án trong chiến lược phát triển du lịch sinh thái gắn với hạ tầng dịch vụ đô thị mở rộng.

Nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng, du lịch sinh thái, du lịch trải nghiệm đang gia tăng mạnh mẽ tại các đô thị lớn, đặc biệt là khu vực TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận. Sự phát triển của tầng lớp trung lưu, tốc độ đô thị hóa cao kéo theo nhu cầu tìm kiếm các không gian nghỉ dưỡng gần gũi với thiên nhiên, có chất lượng dịch vụ cao, kết hợp chăm sóc sức khỏe, vui chơi giải trí và trải nghiệm văn hóa – sinh thái.

Trong bối cảnh đó, dự án Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Nguyên Vượng tại xã Đất Đỏ, TP. Hồ Chí Minh được định hướng trở thành một trong những điểm đến du lịch sinh thái – nghỉ dưỡng mới, gắn kết trục đô thị với không gian sinh thái, tạo ra sản phẩm du lịch có giá trị gia tăng cao. Bài báo này đóng vai trò như một báo cáo khoa học chuyên sâu ở giai đoạn tiền khả thi, tập trung vào việc giới thiệu chủ đầu tư, cấu trúc dự án và khung phân tích tài chính – kinh tế.

2.1. Thông tin chung về doanh nghiệp

Tên công ty: Công ty TNHH Nguyên Vượng Hà Nội

Địa chỉ: Nhà 450/1 đường CMT8, phường Phước Trung, TP. Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu

Điện thoại: (+84) 0903 362 999

Đại diện theo pháp luật: Bà Lê Thanh Tuyền – Giám đốc

Ngành nghề chính:

• Kinh doanh bất động sản;
• Đầu tư, kinh doanh khu du lịch nghỉ dưỡng;
• Nhà hàng, khách sạn và dịch vụ du lịch.

Với định hướng cốt lõi là bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng, chủ đầu tư có lợi thế trong việc phát triển các dự án đòi hỏi vốn lớn, thời hạn thu hồi vốn trung – dài hạn và yêu cầu quản lý, vận hành theo chuẩn dịch vụ cao cấp.

2.2. Đơn vị tư vấn lập dự án

• Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Thiết kế Xây dựng Minh Phương
• Địa chỉ: 28B Mai Thị Lựu, phường Đa Kao, quận 1, TP. Hồ Chí Minh
• Điện thoại: (028) 2214 2126 ; Fax: (08) 3911 8579
• Đại diện: Ông Nguyễn Văn Thanh – Giám đốc

Đơn vị tư vấn đảm nhiệm việc lập hồ sơ dự án, quy hoạch tổng mặt bằng, đề xuất giải pháp kiến trúc – hạ tầng, phân tích tài chính – kinh tế và chuẩn bị hồ sơ pháp lý phục vụ công tác thẩm định, phê duyệt dự án.

3.1. Tên, vị trí và quỹ đất

• Tên dự án: Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Nguyên Vượng
• Địa điểm thực hiện: Xã Đất Đỏ, TP. Hồ Chí Minh
• Quỹ đất: 50 ha

Khu đất dự án nằm trong không gian có điều kiện thuận lợi để phát triển du lịch sinh thái – nghỉ dưỡng gần đô thị, vừa đủ xa để tách khỏi sự ồn ào, vừa đủ gần để kết nối giao thông và dịch vụ hỗ trợ. Việc lựa chọn vị trí tại xã Đất Đỏ tạo điều kiện kết nối với các tuyến giao thông chính, các trục du lịch vùng đô thị mở rộng.

3.2. Mục tiêu đầu tư và loại hình khai thác

Dự án được hình thành với các mục tiêu chính:

Xây dựng khu du lịch sinh thái – nghỉ dưỡng tổng hợp, bao gồm:

• Khu vườn thú, cảnh quan sinh thái mở;
• Hệ thống bể bơi nhân tạo, khu vui chơi dưới nước (bơi thuyền, đạp vịt, câu cá…);
• Khu khách sạn, nhà nghỉ, resort, bungalow nghỉ dưỡng;
• Hệ thống nhà hàng, dịch vụ ăn uống, không gian tổ chức hội nghị, sự kiện;
• Các tuyến tham quan, đường dạo sinh thái, điểm vui chơi giải trí ngoài trời.

Tối ưu hóa không gian cảnh quan – kiến trúc:

Công trình được bố trí theo hướng mở, mật độ xây dựng hợp lý;

Giữ lại tối đa mảng xanh, mặt nước, tăng diện tích cây xanh bóng mát;

Hạn chế san gạt mặt bằng lớn, hạn chế bê tông hóa bề mặt, ưu tiên vật liệu thân thiện môi trường.

Áp dụng giải pháp quy hoạch “xanh” và “thấm nước”;

Tận dụng, cải tạo hệ sinh thái hiện hữu, trồng bổ sung cây bản địa;

Tổ chức hệ thống xử lý nước thải, rác thải, đảm bảo không gây ô nhiễm thứ cấp.

Gắn du lịch với bảo vệ môi trường:

4.1. Quy mô vốn và cơ cấu nguồn vốn

Tổng vốn đầu tư dự kiến: khoảng 75 tỷ đồng

Cơ cấu vốn:

• Vốn chủ sở hữu: 25 tỷ đồng từ Công ty TNHH Nguyên Vượng Hà Nội
• Phần còn lại: vốn vay và vốn huy động từ các tổ chức tín dụng hoặc nhà đầu tư khác

Cấu trúc này cho phép chủ đầu tư chia sẻ rủi ro tài chính với hệ thống tín dụng, đồng thời thể hiện cam kết về năng lực tài chính thông qua tỷ lệ vốn chủ sở hữu đáng kể.

4.2. Thời gian và tiến độ đầu tư

• Thời gian xây dựng: từ tháng 6/2018 đến tháng 12/2020
• Thời điểm vận hành kinh doanh: từ tháng 01/2021
• Thời hạn đầu tư: 50 năm, có khả năng xin gia hạn theo quy định

Tiến độ này phù hợp với một dự án du lịch sinh thái quy mô trung bình, cho phép triển khai theo lộ trình: hạ tầng kỹ thuật – công trình chính – công trình phụ trợ – hoàn thiện cảnh quan và dịch vụ.

4.3. Các chỉ tiêu tài chính – kinh tế cần phân tích

Trong bước lập và thẩm định dự án, cần tính toán và phân tích các chỉ tiêu:

Hiệu quả tài chính:

• NPV (Giá trị hiện tại ròng);
• IRR (Tỷ suất hoàn vốn nội bộ);
• B/C (Tỷ số lợi ích – chi phí);
• Thời gian hoàn vốn (có và không chiết khấu).

Hiệu quả kinh tế – xã hội:

Đóng góp ngân sách địa phương thông qua thuế, phí, dịch vụ;

Tạo việc làm trực tiếp và gián tiếp cho lao động địa phương;

Tác động lan tỏa tới các ngành dịch vụ, thương mại, nông nghiệp phụ trợ.

Biến động lượng khách du lịch, chi tiêu bình quân;

Thay đổi chi phí xây dựng, chi phí vận hành, lãi suất vay;

Tác động của biến động kinh tế vĩ mô, dịch bệnh, biến đổi khí hậu.

Phân tích rủi ro, nhạy cảm:

Những phân tích này là cơ sở để kết luận về tính khả thi và độ an toàn của dự án trên phương diện tài chính – kinh tế.

Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới toàn bộ khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng.

Mô hình quản lý:

• Công ty TNHH Nguyên Vượng Hà Nội trực tiếp quản lý dự án trong giai đoạn xây dựng và vận hành;
• Trong quá trình hoạt động, dự án được tư vấn bởi các chuyên gia trong nước và quốc tế trong các lĩnh vực: quản lý khu nghỉ dưỡng, kinh doanh du lịch, an toàn – môi trường.

Mô hình tổ chức quản lý dự án bao gồm:

• Bộ phận quản lý dự án (PMU) trong giai đoạn xây dựng;
• Bộ phận vận hành khu du lịch với các phòng/bộ phận: kinh doanh – marketing, dịch vụ khách hàng, kỹ thuật – bảo trì, tài chính – kế toán, nhân sự – đào tạo, an toàn – môi trường.

Từ góc độ lập dự án đầu tư, có thể bước đầu đánh giá:

1. Về không gian phát triển:
   • Vị trí tại xã Đất Đỏ, TP. Hồ Chí Minh góp phần mở rộng không gian du lịch sinh thái – nghỉ dưỡng vùng ven đô, gắn kết đô thị trung tâm với vùng sinh thái ngoại vi.
2. Về mô hình sản phẩm du lịch:
   • Dự án hướng đến cấu trúc đa sản phẩm: lưu trú, ẩm thực, vui chơi, trải nghiệm sinh thái – giải trí, phù hợp xu thế du lịch tích hợp;
   • Tạo nền tảng để phát triển các gói sản phẩm nghỉ dưỡng cuối tuần, du lịch gia đình, du lịch cao tuổi, du lịch kết hợp chăm sóc sức khỏe.
3. Về khả năng sinh lợi:
   • Tổng vốn 75 tỷ đồng là mức đầu tư vừa phải, phù hợp mô hình khu du lịch sinh thái – nghỉ dưỡng quy mô trung bình;
   • Nếu tổ chức tốt công suất phòng, dịch vụ kèm theo, kết hợp với truyền thông – thương hiệu, dự án có khả năng đạt IRR tương đối hấp dẫn, nhất là trong bối cảnh nhu cầu du lịch gần đô thị tăng cao.
4. Về tác động xã hội – môi trường:
   • Góp phần tạo việc làm phi nông nghiệp cho người dân địa phương;
   • Khuyến khích mô hình phát triển du lịch xanh, tiết kiệm tài nguyên, bảo vệ môi trường;
   • Nếu triển khai đầy đủ các biện pháp bảo vệ môi trường, dự án có thể đóng vai trò như “hạt nhân sinh thái” trong vùng quy hoạch du lịch ven đô.

Dự án Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Nguyên Vượng tại xã Đất Đỏ, TP. Hồ Chí Minh là một trường hợp nghiên cứu tiêu biểu về lập dự án đầu tư du lịch sinh thái – nghỉ dưỡng gần đô thị, kết hợp:

• Năng lực của nhà đầu tư tư nhân trong lĩnh vực bất động sản du lịch;
• Giải pháp quy hoạch – kiến trúc sinh thái;
• Khung phân tích tài chính – kinh tế trong điều kiện sử dụng vốn vay đáng kể;
• Định hướng phát triển du lịch bền vững gắn với bảo vệ môi trường.

Ở các giai đoạn nghiên cứu tiếp theo, cần triển khai đầy đủ: phân tích chi tiết dòng tiền, xây dựng mô hình tài chính, đánh giá tác động môi trường (ĐTM), phân tích rủi ro đa chiều và đề xuất các cơ chế, chính sách hỗ trợ để hoàn thiện hồ sơ trình cấp có thẩm quyền xem xét, phê duyệt và triển khai trong thực tiễn.