Đất Nông Nghiệp Được Thí Điểm Chuyển Nhượng Làm Dự Án Nhà Ở Thương Mại

Đất Nông Nghiệp Được Thí Điểm Chuyển Nhượng Làm Dự Án Nhà Ở Thương Mại

Từ ngày 01/4/2025, chính sách cho phép thí điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án nhà ở thương mại chính thức có hiệu lực theo Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội. Đây được xem là một bước điều chỉnh đáng chú ý trong chính sách đất đai, mở thêm cơ hội tiếp cận quỹ đất cho doanh nghiệp bất động sản và tạo điều kiện khai thác nguồn lực đất đai phù hợp với quy hoạch.

Điểm mới quan trọng của chính sách là tổ chức kinh doanh bất động sản có thể thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quỹ đất đang có, bao gồm một số trường hợp liên quan đến đất nông nghiệp, mà không nhất thiết phải có sẵn đất ở như những trường hợp thuộc cơ chế thông thường.

Tuy nhiên, quy định mới không đồng nghĩa với việc tất cả đất nông nghiệp đều được phép chuyển thành đất ở hoặc tự do xây dựng dự án bất động sản.

Việc nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt về quy hoạch, danh mục dự án thí điểm, năng lực nhà đầu tư và thủ tục pháp lý.

Vậy đất nông nghiệp nào có thể tham gia cơ chế thí điểm? Doanh nghiệp cần đáp ứng những điều kiện gì? Người dân sở hữu đất trồng cây lâu năm, đất trồng lúa hoặc các loại đất nông nghiệp khác có được hưởng lợi từ chính sách mới?

1. Từ ngày 01/4/2025, đất nông nghiệp được thí điểm làm dự án nhà ở thương mại

Ngày 30/11/2024, Quốc hội thông qua Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Theo Điều 6 của Nghị quyết, chính sách có hiệu lực từ ngày 01/4/2025 và được triển khai trong thời hạn 5 năm, đến ngày 01/4/2030.

Nội dung đáng chú ý được quy định tại khoản 3 Điều 3. Theo đó, tổ chức kinh doanh bất động sản đáp ứng các điều kiện của Nghị quyết được nhận chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với một hoặc một số loại đất để thực hiện dự án thí điểm, bao gồm:

• Đất nông nghiệp.

• Đất phi nông nghiệp không phải đất ở.

• Đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Quy định này tạo thêm cơ sở pháp lý để doanh nghiệp nghiên cứu phát triển dự án nhà ở thương mại trên những khu đất phù hợp với định hướng phát triển đô thị, thay vì chỉ dựa vào nguồn đất ở hiện hữu.

Tuy nhiên, đất được xem xét tham gia dự án thí điểm không đồng nghĩa với đất đã được phép chuyển mục đích sử dụng. Nhà đầu tư vẫn phải hoàn thành những thủ tục theo quy định.

 

2. Vì sao chính sách mới được đánh giá là bước thay đổi quan trọng?

Quỹ đất là một trong những yếu tố quyết định khả năng triển khai dự án nhà ở thương mại.

Trong thực tế, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn khi phát triển dự án trên những khu đất không có sẵn đất ở, mặc dù vị trí có thể phù hợp với định hướng quy hoạch đô thị.

Việc thiếu cơ chế tiếp cận quỹ đất phù hợp có thể khiến quá trình chuẩn bị đầu tư kéo dài, phát sinh chi phí và ảnh hưởng đến tiến độ phát triển nguồn cung nhà ở.

Nghị quyết 171/2024/QH15 được ban hành nhằm thí điểm giải quyết một số vướng mắc này.

Mở rộng khả năng tiếp cận quỹ đất

Doanh nghiệp có thêm cơ hội nghiên cứu các khu đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở để phát triển dự án nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, cơ hội này chỉ áp dụng đối với những dự án đáp ứng điều kiện pháp luật và được đưa vào danh mục thí điểm.

Tạo động lực phát triển dự án mới

Nếu được triển khai hiệu quả, chính sách có thể góp phần tháo gỡ khó khăn cho một số dự án, tạo điều kiện huy động nguồn lực đất đai phục vụ phát triển đô thị.

Đây cũng có thể là yếu tố hỗ trợ thị trường bất động sản gia tăng nguồn cung trong dài hạn.

Tăng cơ hội hợp tác giữa doanh nghiệp và người sử dụng đất

Cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất tạo điều kiện để doanh nghiệp làm việc trực tiếp với những người sử dụng đất đủ điều kiện chuyển quyền.

Tuy nhiên, kết quả giao dịch phụ thuộc vào sự tự nguyện của các bên, điều kiện pháp lý của khu đất và khả năng triển khai dự án.

3. Điều kiện để đất nông nghiệp được chuyển nhượng làm dự án nhà ở thương mại

Theo Điều 3 Nghị quyết 171/2024/QH15, việc thực hiện dự án thí điểm phải đáp ứng các điều kiện cụ thể.

3.1. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch đô thị

Khu đất dự kiến thực hiện dự án phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị theo quy định của Nghị quyết.

Đây là điều kiện quan trọng nhằm bảo đảm việc phát triển nhà ở phù hợp với định hướng sử dụng đất và tổ chức không gian đô thị.

Một khu đất đang được sử dụng để trồng cây lâu năm hoặc sản xuất nông nghiệp không thể mặc nhiên chuyển thành dự án nhà ở chỉ vì có vị trí thuận lợi.

3.2. Phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở

Dự án phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.

Điều kiện này giúp việc phát triển dự án gắn với nhu cầu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của địa phương.

3.3. Nằm trong danh mục khu đất được thí điểm

Không phải mọi khu đất đáp ứng quy hoạch đều được thực hiện dự án theo Nghị quyết 171.

Khu đất phải nằm trong danh mục dự kiến thực hiện dự án thí điểm được cơ quan có thẩm quyền thông qua theo quy định.

Đây là một trong những yếu tố mà nhà đầu tư cần kiểm tra trước khi tiến hành các giao dịch có giá trị lớn.

3.4. Có văn bản chấp thuận theo quy định

Đối với trường hợp doanh nghiệp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc vừa có đất vừa nhận thêm quyền sử dụng đất, phải có văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của Nghị quyết.

3.5. Đáp ứng đầy đủ điều kiện kinh doanh bất động sản

Nhà đầu tư phải đáp ứng các điều kiện về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư và các quy định pháp luật liên quan.

Như vậy, việc có tiềm lực tài chính hoặc đã thỏa thuận được với người sử dụng đất chưa đủ để doanh nghiệp triển khai dự án.

Các điều kiện pháp lý phải được xem xét đồng thời, không thể thay thế cho nhau.

 

4. Đất trồng cây lâu năm, đất trồng lúa có được làm dự án nhà ở thương mại không?

Đây là câu hỏi nhận được nhiều sự quan tâm từ người sử dụng đất và các nhà đầu tư.

Theo Điều 4 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, nhóm đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất với mục đích sử dụng khác nhau.

Đối với đất trồng cây lâu năm, doanh nghiệp có thể nghiên cứu nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thuộc phạm vi thí điểm.

Tuy nhiên, không phải mọi diện tích đất trồng cây lâu năm đều đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng.

Đối với đất trồng lúa, ngoài các điều kiện theo Nghị quyết 171, còn phải xem xét những quy định đặc thù về bảo vệ và sử dụng đất trồng lúa.

Riêng đất lâm nghiệp cần được đánh giá đặc biệt thận trọng bởi những yêu cầu liên quan đến bảo vệ rừng, chuyển mục đích sử dụng rừng và các quy định chuyên ngành.

5. Không phải dự án nào cũng được tham gia cơ chế thí điểm

Một điểm đáng chú ý khác của Nghị quyết 171/2024/QH15 là quy định về tiêu chí lựa chọn dự án.

Theo Điều 4, dự án thí điểm phải được thực hiện tại khu vực đô thị hoặc khu vực được quy hoạch phát triển đô thị.

Đặc biệt, tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm, bao gồm đất ở hiện hữu và đất dự kiến chuyển mục đích thành đất ở, không được vượt quá 30% phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021–2030 đã được phê duyệt.

Đây là giới hạn về tổng quy mô đất ở thuộc các dự án thí điểm, không phải quy định cho phép mỗi dự án tự động chuyển đổi 30% đất nông nghiệp thành đất ở.

Ngoài ra, dự án phải đáp ứng các tiêu chí khác được quy định tại Điều 4 Nghị quyết 171/2024/QH15.

 

Những tiêu chí này cho thấy chính sách thí điểm được thiết kế theo hướng có lựa chọn, có kiểm soát, thay vì mở rộng không giới hạn việc chuyển đổi đất nông nghiệp.

6. Thủ tục thực hiện dự án nhà ở thương mại trên đất nông nghiệp

Để cụ thể hóa Nghị quyết 171/2024/QH15, Chính phủ ban hành Nghị định 75/2025/NĐ-CP ngày 01/4/2025, có hiệu lực cùng ngày.

Nghị định hướng dẫn các nội dung về thực hiện cơ chế thí điểm, lựa chọn và công bố danh mục khu đất, cũng như những vấn đề liên quan đến quá trình triển khai dự án.

 

Về cơ bản, nhà đầu tư cần nghiên cứu các công việc sau:

Bước 1: Kiểm tra pháp lý khu đất. Xác định loại đất, nguồn gốc sử dụng, giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp, quy hoạch và những hạn chế trong việc chuyển quyền.

Bước 2: Đánh giá điều kiện thực hiện dự án. Kiểm tra khả năng đáp ứng các tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm, chương trình phát triển nhà ở và điều kiện của doanh nghiệp.

Bước 3: Thực hiện thủ tục liên quan đến danh mục dự án thí điểm. Doanh nghiệp tiến hành đăng ký, đề xuất theo trình tự và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.

Bước 4: Hoàn thiện chấp thuận về nhận quyền sử dụng đất. Với những trường hợp pháp luật yêu cầu, doanh nghiệp phải có văn bản chấp thuận trước khi thực hiện các bước tiếp theo.

Bước 5: Thực hiện thủ tục đầu tư và đất đai. Bao gồm các thủ tục phù hợp với từng trường hợp về đầu tư, chuyển quyền, chuyển mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính.

Bước 6: Triển khai dự án theo quy định. Chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện những điều kiện về xây dựng, nhà ở, môi trường và kinh doanh bất động sản trước khi triển khai, đưa sản phẩm ra thị trường.

Trình tự cụ thể cần được xác định theo tình trạng pháp lý từng khu đất và các quy định đang có hiệu lực tại thời điểm thực hiện.

7. Người dân sở hữu đất nông nghiệp được hưởng lợi gì từ chính sách mới?

Với những người đang sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực có tiềm năng phát triển đô thị, chính sách thí điểm có thể mở ra thêm cơ hội giao dịch quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp khu đất đáp ứng điều kiện pháp luật và doanh nghiệp có nhu cầu đầu tư, người sử dụng đất có thể xem xét thỏa thuận chuyển nhượng theo quy định.

Tuy nhiên, người dân cần đặc biệt lưu ý rằng việc chuyển nhượng đất nông nghiệp cho doanh nghiệp không đồng nghĩa với việc khu đất chắc chắn được phát triển thành dự án nhà ở thương mại.

Giá trị của đất còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, chẳng hạn như vị trí, quy hoạch, hạ tầng, điều kiện pháp lý và nhu cầu thị trường.

Vì vậy, trước khi đưa ra quyết định, người sử dụng đất nên kiểm tra thông tin từ cơ quan có thẩm quyền và không chỉ dựa vào những tin đồn về quy hoạch hoặc khả năng chuyển mục đích sử dụng đất.

8. Chính sách mới có khiến giá đất nông nghiệp tăng mạnh?

Việc mở rộng cơ chế thí điểm có thể làm gia tăng sự quan tâm của doanh nghiệp đối với những khu đất có vị trí phù hợp để phát triển nhà ở thương mại.

Đặc biệt, các khu đất có khả năng kết nối hạ tầng và đáp ứng định hướng phát triển đô thị có thể được nghiên cứu đầu tư nhiều hơn.

Tuy nhiên, không có cơ sở để khẳng định tất cả đất nông nghiệp đều tăng giá sau khi Nghị quyết 171/2024/QH15 có hiệu lực.

Khả năng tăng giá phụ thuộc vào điều kiện thị trường, nhu cầu đầu tư thực tế, pháp lý của khu đất và tiến độ triển khai dự án.

Một khu đất nằm trong quy hoạch đô thị nhưng chưa thuộc danh mục thí điểm, hoặc chưa đáp ứng điều kiện chuyển quyền, vẫn có thể gặp nhiều hạn chế về khai thác.

Do đó, người mua đất nông nghiệp với kỳ vọng chuyển thành đất ở cần đánh giá thận trọng khả năng hiện thực hóa dự án.

9. Những rủi ro nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý

Bên cạnh cơ hội, chính sách mới cũng đặt ra những yêu cầu quan trọng trong việc kiểm soát rủi ro.

Thứ nhất là rủi ro về quy hoạch. Khu đất có thể không phù hợp với quy hoạch hoặc không được lựa chọn vào danh mục dự án thí điểm.

Thứ hai là rủi ro về pháp lý quyền sử dụng đất. Các vấn đề như tranh chấp, thế chấp, hạn chế chuyển quyền hoặc chưa hoàn thiện hồ sơ có thể ảnh hưởng đến giao dịch.

Thứ ba là rủi ro tài chính. Doanh nghiệp có thể phát sinh chi phí lớn trong quá trình thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, chuẩn bị dự án, thực hiện nghĩa vụ tài chính và đầu tư hạ tầng.

Cuối cùng là rủi ro về tiến độ. Việc hoàn tất thỏa thuận với nhiều người sử dụng đất, thực hiện các thủ tục pháp lý và đáp ứng điều kiện triển khai có thể kéo dài hơn dự kiến.

Vì vậy, doanh nghiệp không nên chỉ đánh giá dự án dựa trên giá mua đất ban đầu mà cần nghiên cứu toàn diện khả năng triển khai và hiệu quả đầu tư.

10. Câu hỏi thường gặp về chuyển đất nông nghiệp làm nhà ở thương mại

Đất nông nghiệp có được chuyển nhượng để làm dự án nhà ở thương mại từ 01/4/2025 không?

Có, nhưng chỉ trong những trường hợp đáp ứng điều kiện theo Nghị quyết 171/2024/QH15 và các quy định liên quan. Việc tham gia cơ chế thí điểm không có nghĩa khu đất được tự động chuyển thành đất ở.

Đất trồng cây lâu năm có thể làm dự án nhà ở thương mại không?

Có thể được xem xét theo cơ chế thí điểm nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật về quy hoạch, lựa chọn dự án, chuyển quyền và chuyển mục đích sử dụng đất.

Cá nhân có được tự xây dựng dự án nhà ở thương mại trên đất nông nghiệp không?

Không thể chỉ căn cứ Nghị quyết 171/2024/QH15 để thực hiện. Cơ chế thí điểm áp dụng đối với tổ chức kinh doanh bất động sản đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch đô thị có chắc chắn được chuyển thành đất ở không?

Không. Ngoài điều kiện quy hoạch, khu đất còn phải đáp ứng những tiêu chí lựa chọn dự án, thủ tục và điều kiện pháp lý khác.

Nghị quyết 171/2024/QH15 được thực hiện đến khi nào?

Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 01/4/2025 và được thực hiện trong 5 năm, đến ngày 01/4/2030. Những dự án đang triển khai theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư được tiếp tục thực hiện sau khi Nghị quyết hết hiệu lực theo quy định.

11. Kết luận: Cơ hội mới nhưng không đồng nghĩa với việc tự do chuyển đổi đất nông nghiệp

Việc thí điểm nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án nhà ở thương mại từ ngày 01/4/2025 theo Nghị quyết 171/2024/QH15 là một chính sách đáng chú ý trong lĩnh vực đất đai và bất động sản.

Cơ chế này mở thêm cơ hội cho các doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận nguồn quỹ đất phát triển nhà ở, đồng thời có khả năng góp phần tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình chuẩn bị đầu tư.

Tuy nhiên, bản chất của chính sách là cơ chế thí điểm có điều kiện, không phải quy định cho phép chuyển đổi toàn bộ đất nông nghiệp thành đất ở.

Đối với nhà đầu tư, điều quan trọng nhất là đánh giá tính pháp lý và khả năng triển khai thực tế của dự án. Đối với người dân, cần chủ động tìm hiểu quy hoạch, điều kiện chuyển nhượng và không đưa ra quyết định chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá đất.

Nghị quyết 171/2024/QH15 tạo thêm cơ hội phát triển nhà ở thương mại, nhưng chỉ những khu đất và dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật mới có thể thực hiện theo cơ chế thí điểm.