ĐỀ ÁN QUẢN LÝ, KHAI THÁC VÀ KINH DOANH TÀI SẢN TẠI DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC

ĐỀ ÁN QUẢN LÝ, KHAI THÁC VÀ KINH DOANH TÀI SẢN TẠI DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC

GIAI ĐOẠN 2026–2030, ĐỊNH HƯỚNG ĐẾN NĂM 2035

Đơn vị lập đề án:

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG

Cơ quan xem xét:

PVGAS -Ban Giám đốc

Phạm vi: 07 khu đất, hạng mục tài sản theo danh mục quản lý của doanh nghiệp

Thời điểm lập: Tháng 10 năm 2026

ĐỀ ÁN QUẢN LÝ, KHAI THÁC VÀ KINH DOANH TÀI SẢN TẠI DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC

PHẦN I. SỰ CẦN THIẾT, CƠ SỞ VÀ MỤC TIÊU ĐỀ ÁN

I. SỰ CẦN THIẾT XÂY DỰNG ĐỀ ÁN

1. Bối cảnh chung

Trong quá trình hoạt động sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp nhà nước được giao quản lý, sử dụng nhiều khu đất, công trình xây dựng và tài sản có giá trị kinh tế. Việc quản lý và khai thác các tài sản này phải đáp ứng yêu cầu sử dụng đúng mục đích, bảo toàn và phát triển vốn, đồng thời phát huy hiệu quả nguồn lực phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Qua rà soát danh mục tài sản hiện có, doanh nghiệp đang quản lý 07 khu đất, hạng mục với tổng diện tích 38.347,7 m². Tài sản được phân bố tại các khu vực Lê Lợi, Nguyễn An Ninh, C2 Chí Linh và Tân Thành.

Hiện trạng sử dụng tài sản có sự khác biệt đáng kể. Một số khu đất có công trình nhưng đang để trống; một số công trình đang được khai thác nhưng hiệu suất chưa cao; một số dự án chưa triển khai hoặc đang tạm ngưng; một số khu đất chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý và có hạng mục dự kiến chuyển giao cho địa phương.

Theo số liệu tổng hợp năm 2025, nghĩa vụ tài chính của 07 khu đất là 3.220.357.587 đồng. Đây là khoản chi phí đáng kể cần được xem xét trong mối quan hệ với doanh thu, hiệu quả khai thác và trách nhiệm quản lý tài sản của doanh nghiệp.

Đặc biệt, Khu nhà ở Dầu khí Tân Thành đang có 35/40 căn hộ được cho thuê nhưng công trình xuống cấp, trong khi phần diện tích khuôn viên chưa được nghiên cứu khai thác đồng bộ. Các khu đất khác còn có tình trạng bỏ trống, công trình chưa đầu tư hoặc chưa đưa vào kinh doanh.

Nếu không xây dựng phương án quản lý và khai thác phù hợp, doanh nghiệp có nguy cơ tiếp tục phát sinh chi phí quản lý, bảo vệ, duy tu và nghĩa vụ tài chính mà chưa tạo ra nguồn thu tương xứng.

Vì vậy, việc xây dựng Đề án quản lý, khai thác và kinh doanh tài sản là cần thiết nhằm xác định phương hướng sử dụng từng khu đất, lựa chọn danh mục đầu tư ưu tiên, nâng cao hiệu quả kinh doanh và hạn chế lãng phí nguồn lực.

2. Những vấn đề cần giải quyết

Đề án tập trung giải quyết năm vấn đề trọng tâm.

Một là, nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản đang để trống.

Ưu tiên đưa các công trình và diện tích đất đủ điều kiện vào khai thác, hạn chế tình trạng tài sản không tạo ra doanh thu nhưng vẫn phát sinh chi phí.

Hai là, khôi phục và nâng cao chất lượng tài sản đang kinh doanh.

Đối với công trình xuống cấp, cần có phương án sửa chữa, cải tạo phù hợp nhằm bảo đảm an toàn, duy trì khách hàng và tăng hiệu suất sử dụng.

Ba là, tháo gỡ vướng mắc đối với các dự án và khu đất chưa đủ điều kiện khai thác.

Rà soát hồ sơ pháp lý, quy hoạch, quyền sử dụng đất, tiến độ dự án và các nghĩa vụ tài chính để xác định phương án xử lý.

Bốn là, tối ưu hóa hiệu quả sử dụng vốn.

Ưu tiên đầu tư có trọng tâm, kiểm soát tổng mức đầu tư, khả năng thu hồi vốn và rủi ro tài chính.

Năm là, xây dựng cơ chế quản lý tài sản thống nhất.

Thiết lập quy trình khảo sát, phê duyệt, tổ chức khai thác, theo dõi doanh thu, chi phí và đánh giá hiệu quả đối với từng tài sản.

II. CĂN CỨ XÂY DỰNG ĐỀ ÁN

Đề án được xây dựng trên cơ sở:

1. Danh mục hiện trạng quản lý, sử dụng đất và các phương án sử dụng đất do doanh nghiệp cung cấp.
2. Hồ sơ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất và các tài liệu liên quan.
3. Hồ sơ quản lý tài sản, công trình xây dựng và các dự án đầu tư của doanh nghiệp.
4. Số liệu nghĩa vụ tài chính đối với từng khu đất năm 2025.
5. Nhu cầu sử dụng tài sản phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh và yêu cầu nâng cao hiệu quả sử dụng vốn.
6. Pháp luật hiện hành về đất đai, quản lý và đầu tư vốn nhà nước tại doanh nghiệp, đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản và các quy định có liên quan.
7. Điều lệ doanh nghiệp, quy chế tài chính, quy chế quản lý tài sản và phân cấp thẩm quyền nội bộ.

Các căn cứ pháp lý cụ thể, số hiệu hồ sơ và thẩm quyền phê duyệt sẽ được bổ sung sau khi doanh nghiệp hoàn thành việc rà soát hồ sơ gốc.

III. MỤC TIÊU ĐỀ ÁN

1. Mục tiêu tổng quát

Quản lý, khai thác và sử dụng hiệu quả các khu đất, công trình và tài sản thuộc phạm vi quản lý của doanh nghiệp; hình thành nguồn thu hợp pháp, bền vững; nâng cao hiệu quả sử dụng vốn; giảm thiểu tình trạng lãng phí tài sản và góp phần cải thiện kết quả sản xuất, kinh doanh.

2. Mục tiêu cụ thể

• Hoàn thành rà soát pháp lý, hiện trạng và giá trị tài sản đối với 100% danh mục.
• Xây dựng phương án khai thác riêng cho từng khu đất.
• Ưu tiên đưa tài sản đủ điều kiện vào hoạt động kinh doanh.
• Tập trung sửa chữa các công trình xuống cấp đang tạo doanh thu.
• Khai thác hiệu quả quỹ nhà, kho, gara, cửa hàng và công trình dịch vụ hiện hữu.
• Nghiên cứu phát triển các hoạt động thương mại, văn phòng, dịch vụ và thể thao phù hợp.
• Giải quyết những vướng mắc của các dự án nhà ở tạm ngưng hoặc chưa hoàn thiện pháp lý.
• Hạn chế đầu tư mới trên các khu đất chưa đủ điều kiện hoặc có kế hoạch bàn giao.
• Xây dựng hệ thống theo dõi doanh thu, chi phí và hiệu quả tài sản.
• Bảo đảm việc sử dụng đất, tài sản phù hợp quyền của doanh nghiệp và quy định pháp luật.

 

ĐỀ ÁN QUẢN LÝ, KHAI THÁC VÀ KINH DOANH TÀI SẢN TẠI DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC

 

PHẦN II. TỔNG HỢP VÀ ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG TÀI SẢN

I. DANH MỤC TÀI SẢN

TT	Khu đất, tài sản	Diện tích (m²)	Nghĩa vụ tài chính năm 2025 (đồng)
1	Nhà ăn tập thể, gara ô tô, nhà kho – 240 Lê Lợi	616,4	144.082.267
2	Văn phòng Chi nhánh PV GAS (Lô F) – 266 Lê Lợi	1.526,7	775.132.791
3	Cửa hàng dịch vụ số 2 – đường Nguyễn An Ninh	736,6	2.611.984
4	Khu nhà ở C2 Chí Linh	6.863,7	18.053.255
5	Khu nhà ở lô F1–F2, C2 Chí Linh	407,0	88.264.202
6	Sân bóng đá C2 Chí Linh	2.544,0	425.558.075
7	Khu nhà ở Dầu khí Tân Thành	25.653,3	1.766.655.013
	Tổng cộng	38.347,7	3.220.357.587

1. Cơ cấu diện tích

Tổng diện tích quản lý là 38.347,7 m², trong đó Khu nhà ở Dầu khí Tân Thành chiếm khoảng 66,9% tổng diện tích.

Nhóm ba khu đất thuộc Dự án C2 Chí Linh có tổng diện tích 9.814,7 m², chiếm khoảng 25,6%.

Ba khu đất còn lại tại đường Lê Lợi và Nguyễn An Ninh có tổng diện tích 2.879,7 m², chiếm khoảng 7,5%.

2. Cơ cấu nghĩa vụ tài chính

Tổng nghĩa vụ tài chính năm 2025 là khoảng 3,22 tỷ đồng, bình quân khoảng 268,36 triệu đồng/tháng nếu phân bổ đều theo 12 tháng.

Trong đó:

• Khu nhà ở Dầu khí Tân Thành: khoảng 54,9%.
• Văn phòng PV GAS tại 266 Lê Lợi: khoảng 24,1%.
• Sân bóng đá C2 Chí Linh: khoảng 13,2%.
• Các khu đất còn lại: khoảng 7,8%.

Ba khu đất trên chiếm khoảng 92,2% tổng nghĩa vụ tài chính theo số liệu năm 2025.

Điều này cho thấy việc nâng cao hiệu quả khai thác Khu nhà ở Dầu khí Tân Thành, Văn phòng PV GAS tại 266 Lê Lợi và giải quyết tình trạng quản lý khu đất Sân bóng đá C2 Chí Linh có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với hiệu quả tài chính chung.

II. PHÂN NHÓM TÀI SẢN THEO KHẢ NĂNG KHAI THÁC

1. Nhóm A: Tài sản có thể nghiên cứu khai thác trong ngắn hạn

Bao gồm:

• Nhà ăn tập thể, gara ô tô và nhà kho tại 240 Lê Lợi.
• Công trình hội trường tại 266 Lê Lợi.
• Cửa hàng dịch vụ số 2 tại đường Nguyễn An Ninh.
• Các căn hộ hiện hữu và khối nhà số 19 tại Khu nhà ở Dầu khí Tân Thành.

Đây là nhóm tài sản đã có công trình xây dựng, có khả năng nghiên cứu cải tạo, sửa chữa để phục vụ hoạt động kinh doanh hoặc mở rộng hoạt động hiện hữu.

Đề xuất ưu tiên rà soát kỹ thuật, pháp lý và thị trường để lựa chọn phương án khai thác trước, nhằm tạo thêm nguồn thu và hạn chế đầu tư xây dựng mới.

2. Nhóm B: Tài sản cần nghiên cứu đầu tư hoặc tháo gỡ pháp lý

Bao gồm:

• Phần đất dự kiến xây dựng nhà văn phòng 5 tầng tại 266 Lê Lợi.
• Khu nhà ở C2 Chí Linh diện tích 6.863,7 m².
• Khu nhà ở lô F1–F2, C2 Chí Linh diện tích 407,0 m².
• Các khu vực phù hợp để đầu tư bổ sung dịch vụ tại Khu nhà ở Dầu khí Tân Thành.

Đối với nhóm này, cần ưu tiên đánh giá quy hoạch, hồ sơ dự án, quyền sử dụng đất, nguồn vốn, hiệu quả đầu tư và điều kiện triển khai trước khi quyết định.

3. Nhóm C: Tài sản dự kiến chuyển giao

Bao gồm Sân bóng đá C2 Chí Linh, diện tích 2.544,0 m².

Theo hồ sơ, khu đất có mục đích sử dụng là đất công viên, cây xanh và dự kiến chuyển giao về địa phương quản lý sau khi hoàn thành Dự án Khu nhà ở C2 Chí Linh.

Do vậy, trọng tâm quản lý là bảo vệ hiện trạng, kiểm soát chi phí, xác định nghĩa vụ tài chính và hoàn thiện thủ tục bàn giao, thay vì đầu tư kinh doanh dài hạn.

PHẦN III. PHƯƠNG ÁN KHAI THÁC, KINH DOANH CỤ THỂ

I. KHU ĐẤT SỐ 1: NHÀ ĂN TẬP THỂ, GARA Ô TÔ VÀ NHÀ KHO TẠI 240 LÊ LỢI

1. Hiện trạng

Khu đất có diện tích 616,4 m², mục đích sử dụng là đất cơ sở sản xuất, kinh doanh, theo hình thức thuê đất.

Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đến ngày 16/5/2059.

Hiện trạng tài sản đang để trống. Nghĩa vụ tài chính năm 2025 là 144.082.267 đồng.

2. Phương án đề xuất

Nghiên cứu khai thác kinh doanh thương mại, dịch vụ tổng hợp, ưu tiên các hoạt động phù hợp với công năng ban đầu.

Phương án thứ nhất: Dịch vụ kho bãi.

Cải tạo nhà kho để cung cấp dịch vụ bảo quản, lưu giữ hàng hóa thông thường, vật tư và thiết bị phù hợp.

Phương án thứ hai: Gara và dịch vụ ô tô.

Khai thác khu vực gara để cung cấp dịch vụ trông giữ xe, chăm sóc và bảo dưỡng ô tô khi đáp ứng điều kiện.

Phương án thứ ba: Thương mại, văn phòng và dịch vụ.

Nghiên cứu cải tạo không gian hiện hữu thành cửa hàng, văn phòng làm việc, trưng bày sản phẩm hoặc các dịch vụ phù hợp.

Phương án thứ tư: Dịch vụ ăn uống.

Tận dụng nhà ăn tập thể để nghiên cứu kinh doanh dịch vụ ăn uống khi có nhu cầu thị trường và đáp ứng điều kiện về an toàn thực phẩm.

3. Đề xuất lựa chọn

Ưu tiên khai thác kho bãi, gara và các hoạt động thương mại, dịch vụ có thể tận dụng công trình hiện có.

Hạn chế đầu tư cải tạo lớn khi chưa xác định được nhu cầu khách hàng và hiệu quả tài chính.

4. Kết quả kỳ vọng

Đưa tài sản đang để trống vào hoạt động, tạo doanh thu thường xuyên, bù đắp một phần chi phí quản lý và nghĩa vụ tài chính, đồng thời duy trì giá trị công trình.

II. KHU ĐẤT SỐ 2: VĂN PHÒNG CHI NHÁNH PV GAS TẠI 266 LÊ LỢI

1. Hiện trạng

Khu đất có diện tích 1.526,7 m², mục đích sử dụng là đất thương mại, dịch vụ, theo hình thức thuê đất.

Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đến ngày 18/7/2057.

Công trình nhà hội trường đã hoàn thành và đưa vào sử dụng từ năm 2019. Hạng mục nhà văn phòng 5 tầng phía trước chưa được xây dựng.

Nghĩa vụ tài chính năm 2025 là 775.132.791 đồng.

2. Phương án khai thác nhà hội trường

Ưu tiên tận dụng nhà hội trường hiện hữu để nghiên cứu phát triển dịch vụ:

• Hội nghị và hội thảo.
• Đào tạo, tập huấn.
• Tổ chức sự kiện doanh nghiệp.
• Dịch vụ hội trường và thiết bị phục vụ sự kiện.
• Dịch vụ ăn uống, giải khát và các tiện ích phụ trợ.

Hoạt động kinh doanh chỉ triển khai trong phạm vi thời gian, công năng và điều kiện sử dụng được phép, không ảnh hưởng đến nhu cầu phục vụ hoạt động chính của doanh nghiệp.

3. Phương án đầu tư nhà văn phòng 5 tầng

Nghiên cứu đầu tư xây dựng nhà văn phòng 5 tầng kết hợp thương mại, dịch vụ trên phần đất phía trước theo quy hoạch được duyệt.

Định hướng công năng có thể bao gồm:

• Không gian thương mại, giới thiệu sản phẩm.
• Văn phòng làm việc.
• Văn phòng đại diện.
• Dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp.
• Phòng họp, đào tạo và các tiện ích phụ trợ.

Việc quyết định đầu tư phải căn cứ tổng mức đầu tư, diện tích sàn được phép xây dựng, nhu cầu thị trường, phương án huy động vốn và hiệu quả tài chính.

4. Đề xuất lựa chọn

Triển khai theo hai giai đoạn:

Giai đoạn đầu: Nâng cao hiệu suất sử dụng nhà hội trường, phát triển dịch vụ hội nghị, đào tạo và sự kiện.

Giai đoạn sau: Nghiên cứu khả thi và xem xét đầu tư nhà văn phòng 5 tầng khi đáp ứng điều kiện pháp lý, tài chính và thị trường.

5. Kết quả kỳ vọng

Tạo nguồn thu từ công trình đã đầu tư và từng bước phát triển hệ thống dịch vụ văn phòng, thương mại theo định hướng dài hạn, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng khu đất.

III. KHU ĐẤT SỐ 3: CỬA HÀNG DỊCH VỤ SỐ 2, ĐƯỜNG NGUYỄN AN NINH

1. Hiện trạng

Khu đất có diện tích 736,6 m², mục đích sử dụng là đất cơ sở sản xuất, kinh doanh, theo hình thức giao đất.

Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đến ngày 01/10/2058.

Cửa hàng phía trước đang để trống. Khu đất phía sau đang sử dụng làm sân tập thể thao cho cán bộ, công nhân viên.

Nghĩa vụ tài chính năm 2025 là 2.611.984 đồng.

2. Phương án khai thác cửa hàng phía trước

Nghiên cứu cải tạo công trình cửa hàng hiện hữu để khai thác:

• Cửa hàng tiện ích.
• Kinh doanh hàng hóa, vật tư và thiết bị.
• Dịch vụ cà phê, giải khát.
• Cửa hàng giới thiệu sản phẩm.
• Văn phòng đại diện hoặc dịch vụ thương mại phù hợp.

Ưu tiên lựa chọn loại hình có nhu cầu ổn định, chi phí cải tạo hợp lý và có khả năng tạo nguồn thu thường xuyên.

3. Phương án khai thác sân thể thao phía sau

Tiếp tục duy trì khu vực sân thể thao phục vụ hoạt động tập luyện của cán bộ, công nhân viên.

Đồng thời, nghiên cứu khả năng cung cấp dịch vụ thể thao cho khách hàng bên ngoài trong thời gian không phục vụ hoạt động nội bộ, khi đáp ứng các điều kiện pháp luật.

4. Đề xuất lựa chọn

Ưu tiên mô hình kết hợp thương mại, dịch vụ tại cửa hàng phía trước với duy trì hoạt động thể thao tại khu vực phía sau.

Không chuyển đổi toàn bộ sân thể thao sang mục đích khác khi chưa đánh giá đầy đủ nhu cầu sử dụng và hiệu quả kinh tế.

5. Kết quả kỳ vọng

Tạo nguồn thu từ công trình đang để trống, đồng thời duy trì phúc lợi cho người lao động và nâng cao hiệu suất sử dụng khu đất.

IV. KHU ĐẤT SỐ 4: KHU NHÀ Ở C2 CHÍ LINH

1. Hiện trạng

Khu đất có diện tích 6.863,7 m², mục đích sử dụng là đất ở đô thị, theo hình thức giao đất.

Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng theo hồ sơ đến ngày 08/8/2058.

Dự án đang tạm ngưng triển khai, khu đất hiện để trống.

Nghĩa vụ tài chính năm 2025 là 18.053.255 đồng.

2. Phương án đề xuất

Ưu tiên rà soát và nghiên cứu tiếp tục triển khai dự án xây dựng nhà ở cùng các công trình phụ trợ phục vụ sinh hoạt theo quy hoạch được phê duyệt.

Các phương án cần xem xét gồm:

Phương án thứ nhất: Tiếp tục dự án theo hồ sơ đã phê duyệt.

Rà soát tiến độ, pháp lý, quy hoạch, tổng mức đầu tư và khả năng bố trí vốn để xác định tính khả thi của việc tái khởi động.

Phương án thứ hai: Điều chỉnh dự án.

Trường hợp phương án đầu tư ban đầu không còn phù hợp, nghiên cứu điều chỉnh quy mô, cơ cấu sản phẩm và tiến độ theo trình tự pháp luật.

Phương án thứ ba: Hợp tác đầu tư.

Nghiên cứu hợp tác với đối tác có năng lực nếu doanh nghiệp thiếu nguồn vốn hoặc điều kiện tổ chức thực hiện.

Phương án thứ tư: Cơ cấu lại hoặc xử lý dự án.

Trường hợp không đủ điều kiện tiếp tục đầu tư hoặc hiệu quả kinh tế không bảo đảm, nghiên cứu phương án xử lý phù hợp nhằm hạn chế tổn thất vốn.

3. Đề xuất lựa chọn

Ưu tiên tháo gỡ các vướng mắc và đánh giá tính khả thi của việc tiếp tục đầu tư xây dựng nhà ở.

Không tổ chức kinh doanh tạm thời trái mục đích sử dụng đất hoặc làm ảnh hưởng đến khả năng khôi phục dự án.

4. Kết quả kỳ vọng

Giải quyết tình trạng dự án tạm ngưng, đưa khu đất vào sử dụng đúng mục đích, phát huy giá trị vốn đã đầu tư và tạo cơ sở hình thành nguồn thu trong tương lai.

V. KHU ĐẤT SỐ 5: KHU NHÀ Ở LÔ F1–F2, C2 CHÍ LINH

1. Hiện trạng

Khu đất có diện tích 407,0 m², mục đích sử dụng là đất ở đô thị, hình thức thuê đất.

Chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hiện trạng đang sử dụng tạm làm nhà bóng bàn đã xây dựng từ trước.

Nghĩa vụ tài chính năm 2025 là 88.264.202 đồng.

2. Phương án quản lý trước mắt

Rà soát hồ sơ thuê đất, điều kiện cấp Giấy chứng nhận và tính pháp lý của công trình nhà bóng bàn hiện hữu.

Trường hợp đủ điều kiện, nghiên cứu tiếp tục sử dụng nhà bóng bàn trong giai đoạn chưa triển khai dự án nhà ở.

Có thể xem xét hoạt động dịch vụ thể thao khi được phép theo quy định, nhưng không mặc nhiên triển khai kinh doanh khi chưa làm rõ tính phù hợp với mục đích đất ở đô thị.

3. Phương án lâu dài

Ưu tiên nghiên cứu đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình phụ trợ phục vụ sinh hoạt theo quy hoạch.

Việc xác định loại hình, quy mô xây dựng và phương thức kinh doanh phải căn cứ vào quyền sử dụng đất, điều kiện đầu tư và nhu cầu thị trường.

4. Đề xuất lựa chọn

Ưu tiên hoàn thiện hồ sơ pháp lý và nghiên cứu đầu tư nhà ở.

Hạn chế đầu tư lớn vào nhà bóng bàn hiện hữu khi chưa xác định được thời hạn và điều kiện khai thác hợp pháp.

5. Kết quả kỳ vọng

Hoàn thiện cơ sở pháp lý, kiểm soát chi phí và tạo điều kiện triển khai dự án nhà ở phù hợp với mục đích sử dụng đất.

VI. KHU ĐẤT SỐ 6: SÂN BÓNG ĐÁ C2 CHÍ LINH

1. Hiện trạng

Khu đất có diện tích 2.544,0 m², mục đích sử dụng là đất công viên, cây xanh, theo hình thức thuê đất.

Chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện đang để trống.

Theo định hướng dự án, khu đất sẽ được chuyển giao về địa phương quản lý sau khi hoàn thành Dự án Khu nhà ở C2 Chí Linh.

Nghĩa vụ tài chính năm 2025 là 425.558.075 đồng.

2. Phương án quản lý và sử dụng

Ưu tiên duy trì quản lý, bảo vệ, chống lấn chiếm và bảo đảm hiện trạng khu đất trong thời gian chờ hoàn thành dự án, bàn giao cho địa phương.

Có thể nghiên cứu sử dụng tạm phục vụ hoạt động công viên, cây xanh, sinh hoạt cộng đồng hoặc dịch vụ thể thao ngoài trời khi được phép theo quy định.

Tuy nhiên, không đề xuất đầu tư công trình kinh doanh kiên cố, hợp đồng khai thác dài hạn hoặc hoạt động làm thay đổi mục đích sử dụng đất và ảnh hưởng đến nghĩa vụ bàn giao.

3. Phương án tài chính và xử lý

Do nghĩa vụ tài chính năm 2025 ở mức 425,56 triệu đồng, doanh nghiệp cần ưu tiên rà soát trách nhiệm tài chính, thời gian quản lý thực tế và tiến độ bàn giao.

Phối hợp với cơ quan có thẩm quyền để xác định cơ chế xử lý các khoản chi phí và thời điểm chấm dứt nghĩa vụ liên quan đến khu đất.

4. Đề xuất lựa chọn

Ưu tiên hoàn thiện hồ sơ bàn giao cho địa phương, kết hợp quản lý, bảo vệ tài sản trong thời gian chuyển tiếp.

Chỉ nghiên cứu kinh doanh tạm thời khi đủ điều kiện pháp lý, có hiệu quả tài chính và không cản trở kế hoạch bàn giao.

5. Kết quả kỳ vọng

Hạn chế phát sinh nghĩa vụ tài chính kéo dài, giảm rủi ro pháp lý và thực hiện đầy đủ trách nhiệm của doanh nghiệp đối với dự án.

VII. KHU ĐẤT SỐ 7: KHU NHÀ Ở DẦU KHÍ TÂN THÀNH

1. Hiện trạng

Khu đất có diện tích 25.653,3 m², mục đích sử dụng là đất cơ sở sản xuất, kinh doanh, theo hình thức thuê đất.

Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đến ngày 29/7/2058.

Đã xây dựng 04 khối nhà, gồm 02 khối 2 tầng và 02 khối 4 tầng, tổng cộng 40 căn hộ.

Hiện có 35/40 căn hộ được cho thuê, đạt tỷ lệ lấp đầy 87,5%.

Các khối nhà đang xuống cấp, hư hỏng nhiều. Mật độ xây dựng khoảng 10%, phần diện tích sân đường, thảm cỏ và bồn hoa tương đối lớn.

Nghĩa vụ tài chính năm 2025 là 1.766.655.013 đồng.

2. Phương án cải tạo và khai thác căn hộ

Đối với các khối nhà số 18, 20 và 21, ưu tiên sửa chữa, cải tạo các hạng mục xuống cấp, nâng cao chất lượng công trình và tiếp tục khai thác căn hộ cho thuê.

Các nội dung chính:

• Kiểm tra an toàn công trình.
• Sửa chữa kết cấu và các hạng mục hư hỏng.
• Cải tạo hệ thống điện, nước, chống thấm.
• Nâng cấp điều kiện sinh hoạt của khách thuê.
• Hoàn thiện và đưa 05 căn hộ còn trống vào khai thác.
• Xây dựng giá thuê và chính sách khách hàng phù hợp.

Đây là nhóm hoạt động cần được ưu tiên vì có nguồn khách thuê hiện hữu và khả năng tăng doanh thu từ tài sản đã đầu tư.

3. Phương án khai thác khối nhà số 19

Nghiên cứu cải tạo công trình hội trường tại khối nhà số 19 thành khu dịch vụ thể thao trong nhà.

Các hoạt động có thể bao gồm:

• Yoga.
• Võ thuật.
• Thể dục nhóm.
• Dịch vụ tập luyện thể thao.
• Các hoạt động thể thao phù hợp với kết cấu công trình.

Việc tổ chức kinh doanh chỉ triển khai khi đáp ứng các điều kiện về công năng, xây dựng, phòng cháy, chữa cháy, điều kiện kinh doanh chuyên ngành và quyền khai thác tài sản.

4. Phương án khai thác phần diện tích khuôn viên

Nghiên cứu phát triển các dịch vụ phù hợp trên những phần diện tích được phép khai thác:

Ki ốt di động, cửa hàng tiện ích: Phục vụ nhu cầu mua sắm của khách thuê và người dân trong khu vực.

Dịch vụ cà phê, giải khát: Kết hợp phục vụ cư dân và khách hàng sử dụng dịch vụ thể thao.

Dịch vụ thể thao ngoài trời: Nghiên cứu sân pickleball hoặc các hoạt động phù hợp với không gian.

Gara và kho bãi: Chỉ xem xét tại vị trí bảo đảm giao thông nội bộ, an toàn, môi trường và quy hoạch.

Chợ đêm: Có thể khảo sát nhu cầu nhưng không ưu tiên triển khai quy mô lớn trong giai đoạn đầu vì nguy cơ ảnh hưởng đến sinh hoạt cư dân, giao thông, tiếng ồn và an ninh trật tự.

5. Đề xuất lựa chọn

Ưu tiên triển khai theo ba bước.

Bước 1: Sửa chữa các khối nhà xuống cấp và đưa 05 căn hộ còn trống vào khai thác.

Bước 2: Cải tạo khối nhà số 19 để phát triển dịch vụ thể thao khi đủ điều kiện.

Bước 3: Khảo sát, lựa chọn một số hoạt động thương mại, dịch vụ phù hợp trên diện tích khuôn viên được phép sử dụng.

Không đầu tư đồng thời toàn bộ các hạng mục mới khi chưa đánh giá hiệu quả tài chính và khả năng cân đối vốn.

6. Kết quả kỳ vọng

Nâng tỷ lệ lấp đầy căn hộ, cải thiện chất lượng công trình, tạo nguồn thu bổ sung từ dịch vụ thể thao và thương mại, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng diện tích đất.

PHẦN IV. PHƯƠNG ÁN TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH DOANH

I. CƠ SỞ XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN TÀI CHÍNH

Phương án tài chính được xây dựng trên cơ sở:

• Nghĩa vụ tài chính năm 2025 của từng khu đất.
• Doanh thu thực tế từ các hoạt động đang kinh doanh.
• Khả năng tăng doanh thu từ việc cải tạo, nâng cấp tài sản.
• Nhu cầu đầu tư xây dựng mới.
• Chi phí quản lý, vận hành, duy tu và bảo dưỡng.
• Thuế, phí và các nghĩa vụ tài chính.
• Khả năng huy động nguồn vốn.
• Thời gian khai thác và thu hồi vốn.

Số liệu nghĩa vụ tài chính năm 2025 được sử dụng làm căn cứ tham chiếu. Không mặc nhiên áp dụng nguyên mức này cho các năm tiếp theo nếu có điều chỉnh theo quy định.

ĐỀ ÁN QUẢN LÝ, KHAI THÁC VÀ KINH DOANH TÀI SẢN TẠI DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC

II. MỤC TIÊU TÀI CHÍNH

1. Mục tiêu trước mắt

Giảm tình trạng tài sản không tạo doanh thu.

Ưu tiên sửa chữa, khai thác tài sản hiện hữu trước khi đầu tư xây dựng mới.

Tăng nguồn thu từ hoạt động cho thuê căn hộ, thương mại và dịch vụ.

Kiểm soát chi phí quản lý, bảo vệ và bảo dưỡng.

2. Mục tiêu trung hạn

Nâng cao hiệu quả khai thác tài sản theo từng khu đất.

Tăng tỷ trọng doanh thu dịch vụ trong tổng nguồn thu.

Tạo nguồn tài chính phục vụ bảo trì, cải tạo và đầu tư phát triển tài sản.

3. Mục tiêu dài hạn

Hình thành danh mục tài sản khai thác hiệu quả, có khả năng tạo dòng tiền thường xuyên, bảo toàn và phát triển vốn.

Đối với tài sản đầu tư mới, yêu cầu đánh giá đầy đủ hiệu quả theo vòng đời dự án, không chỉ theo doanh thu năm đầu.

III. NGUYÊN TẮC TÍNH TOÁN HIỆU QUẢ

1. Doanh thu

Doanh thu được xác định theo từng hoạt động:

Căn hộ cho thuê:

Doanh thu = Số căn cho thuê bình quân × Giá thuê bình quân × Số tháng khai thác.

Văn phòng, cửa hàng, kho và gara:

Doanh thu = Diện tích hoặc công suất khai thác × Đơn giá × Thời gian khai thác.

Hội trường, thể thao và sự kiện:

Doanh thu = Số lượt hoặc số giờ sử dụng có thu × Đơn giá dịch vụ.

Hoạt động thương mại trực tiếp:

Doanh thu = Sản lượng dịch vụ, hàng hóa thực tế × Đơn giá bán.

2. Chi phí

Chi phí gồm:

• Chi phí đất đai.
• Chi phí sửa chữa và cải tạo.
• Chi phí khấu hao.
• Chi phí nhân sự.
• Chi phí điện, nước, vệ sinh và bảo vệ.
• Chi phí duy tu, bảo dưỡng.
• Chi phí quản lý.
• Chi phí tiếp thị, tìm kiếm khách hàng.
• Thuế và các khoản phải nộp.
• Chi phí tài chính và các khoản chi phí hợp lệ khác.

3. Chỉ tiêu đánh giá

Đối với từng phương án, xác định:

• Doanh thu dự kiến.
• Tổng chi phí dự kiến.
• Lợi nhuận trước thuế.
• Lợi nhuận sau thuế.
• Dòng tiền thuần.
• Thời gian hoàn vốn.
• Tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư.
• NPV và IRR đối với dự án đầu tư cần thiết lập mô hình dòng tiền.

IV. NGƯỠNG DOANH THU CẦN XEM XÉT

Tổng nghĩa vụ tài chính năm 2025 của danh mục là 3.220.357.587 đồng.

Nếu lấy số liệu này làm mức chi phí đất tham chiếu cho toàn danh mục, doanh thu bình quân cần đạt khoảng 268,36 triệu đồng/tháng mới tương đương khoản nghĩa vụ tài chính nêu trên, chưa bao gồm các chi phí khác.

Đây chỉ là phép so sánh quy mô, không phải điểm hòa vốn kế toán của doanh nghiệp.

Các dự án nhà ở chưa triển khai và khu đất dự kiến bàn giao không nên bị áp đặt mục tiêu doanh thu kinh doanh ngắn hạn nếu hoạt động đó không phù hợp pháp luật hoặc mục tiêu quản lý.

Vì vậy, cần đánh giá hiệu quả riêng của từng khu đất và xác định mức chi phí hợp lý được phân bổ cho từng hoạt động.

V. KẾ HOẠCH LẬP DỰ TOÁN TÀI CHÍNH CHI TIẾT

Hạng mục	Cơ sở doanh thu	Nội dung chi phí chính
240 Lê Lợi	Kho, gara, thương mại, dịch vụ	Sửa chữa, vận hành, nghĩa vụ đất
266 Lê Lợi	Hội trường; dự án văn phòng tương lai	Cải tạo, đầu tư xây dựng, vận hành
Nguyễn An Ninh	Cửa hàng; dịch vụ thể thao nếu được phép	Cải tạo, thiết bị, quản lý
Khu nhà ở C2 Chí Linh	Sản phẩm nhà ở trong tương lai	Chi phí dự án, đất đai, xây dựng
Lô F1–F2	Nhà ở tương lai; hoạt động tạm nếu được phép	Pháp lý, đầu tư và duy trì tài sản
Sân bóng đá C2 Chí Linh	Không đặt chỉ tiêu kinh doanh bắt buộc	Bảo vệ, duy trì, hồ sơ bàn giao
Khu nhà ở Tân Thành	Căn hộ, thể thao, dịch vụ bổ sung	Cải tạo, khấu hao, vận hành, đầu tư mới

Báo cáo tài chính chính thức phải được bổ sung số liệu doanh thu thực tế, chi phí vận hành và báo giá cải tạo trước khi trình phê duyệt từng dự án thành phần.

PHẦN V. GIẢI PHÁP TỔ CHỨC THỰC HIỆN

I. GIẢI PHÁP VỀ PHÁP LÝ

Rà soát toàn bộ hồ sơ đất đai và tài sản đối với 07 khu đất.

Đặc biệt, cần làm rõ:

1. Hình thức giao đất có thu tiền hay không thu tiền sử dụng đất.
2. Hình thức thuê đất trả tiền hằng năm hay một lần.
3. Nguồn gốc, quyền sở hữu và giá trị công trình gắn liền với đất.
4. Quyền kinh doanh, cho thuê tài sản hoặc hợp tác khai thác.
5. Tình trạng pháp lý của các công trình đã xây dựng.
6. Quy hoạch và chỉ tiêu xây dựng.
7. Tiến độ, mục tiêu và điều kiện thực hiện các dự án nhà ở.
8. Nghĩa vụ tài chính và các khoản phải nộp chưa hoàn thành.
9. Điều kiện bàn giao tài sản về địa phương.
10. Thẩm quyền quyết định đầu tư và khai thác theo điều lệ, quy chế doanh nghiệp.

Các hoạt động chưa đủ điều kiện pháp lý chỉ được đưa vào danh mục nghiên cứu, chưa tổ chức kinh doanh hoặc ký kết giao dịch.

II. GIẢI PHÁP VỀ ĐẦU TƯ VÀ SỬA CHỮA

Ưu tiên sửa chữa, cải tạo những công trình đang có khách hàng và có khả năng tạo nguồn thu.

Hạn chế đầu tư xây dựng mới khi tài sản hiện hữu chưa được khai thác hiệu quả.

Từng dự án sửa chữa, cải tạo phải có hồ sơ kỹ thuật, dự toán chi phí, phương án kinh doanh và đánh giá hiệu quả.

Đối với công trình xây dựng mới, yêu cầu lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc hồ sơ đầu tư phù hợp, phân tích nguồn vốn và khả năng hoàn vốn.

III. GIẢI PHÁP VỀ THỊ TRƯỜNG

Tổ chức khảo sát nhu cầu khách hàng tại từng khu vực.

Xác định mức giá dịch vụ, khả năng cạnh tranh và nhu cầu thực tế đối với:

• Căn hộ cho thuê.
• Hội trường, hội nghị.
• Văn phòng.
• Kho bãi, gara.
• Dịch vụ ăn uống.
• Cửa hàng thương mại.
• Thể thao trong nhà và ngoài trời.

Ưu tiên hoạt động có nhu cầu rõ ràng, doanh thu ổn định và khả năng tạo dòng tiền tích cực.

IV. GIẢI PHÁP VỀ TỔ CHỨC KINH DOANH

Tùy thuộc quyền của doanh nghiệp đối với từng tài sản, xem xét:

Hình thức thứ nhất: Doanh nghiệp trực tiếp tổ chức kinh doanh.

Phù hợp với hoạt động doanh nghiệp có đủ năng lực chuyên môn, nhân lực và khả năng vận hành.

Hình thức thứ hai: Cho thuê tài sản hợp pháp.

Phù hợp với tài sản đủ điều kiện cho thuê và doanh nghiệp không cần trực tiếp tổ chức hoạt động dịch vụ.

Hình thức thứ ba: Hợp tác kinh doanh, đầu tư.

Áp dụng đối với các hoạt động cần bổ sung nguồn vốn hoặc kinh nghiệm vận hành, khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật.

Việc lựa chọn phương thức phải có phân tích so sánh hiệu quả và được phê duyệt theo đúng thẩm quyền.

V. GIẢI PHÁP VỀ QUẢN TRỊ TÀI SẢN

Thiết lập hồ sơ quản lý riêng cho từng khu đất.

Theo dõi định kỳ:

• Tình trạng pháp lý.
• Hiện trạng công trình.
• Giá trị tài sản.
• Chi phí quản lý.
• Nghĩa vụ tài chính.
• Doanh thu khai thác.
• Chi phí kinh doanh.
• Lợi nhuận và dòng tiền.
• Tỷ lệ lấp đầy hoặc công suất khai thác.
• Công tác sửa chữa, bảo dưỡng.

Thực hiện đánh giá hiệu quả định kỳ để kịp thời điều chỉnh hoặc chấm dứt các hoạt động không hiệu quả.

PHẦN VI. LỘ TRÌNH TRIỂN KHAI GIAI ĐOẠN 2026–2030

I. GIAI ĐOẠN 2026: RÀ SOÁT, CHUẨN BỊ VÀ TRIỂN KHAI CÔNG VIỆC CẤP THIẾT

Tập trung:

• Rà soát pháp lý 07 khu đất.
• Kiểm tra chất lượng công trình xuống cấp tại Tân Thành.
• Xây dựng dự toán sửa chữa và kế hoạch đưa 05 căn hộ còn trống vào khai thác.
• Khảo sát phương án kinh doanh tại 240 Lê Lợi.
• Khảo sát khả năng khai thác nhà hội trường tại 266 Lê Lợi.
• Lập phương án khai thác cửa hàng Nguyễn An Ninh.
• Rà soát tình trạng dự án C2 Chí Linh.
• Xác định trách nhiệm và tiến độ bàn giao Sân bóng đá C2 Chí Linh.

II. GIAI ĐOẠN 2027: TỔ CHỨC KHAI THÁC NHÓM TÀI SẢN ƯU TIÊN

Trên cơ sở hồ sơ được phê duyệt và điều kiện triển khai:

• Thực hiện sửa chữa căn hộ tại Tân Thành.
• Mở rộng hoạt động cho thuê căn hộ.
• Tổ chức khai thác tài sản tại 240 Lê Lợi.
• Khai thác thương mại, dịch vụ tại Nguyễn An Ninh.
• Nghiên cứu triển khai dịch vụ hội nghị tại 266 Lê Lợi.
• Hoàn thành đánh giá khả thi khối nhà số 19 tại Tân Thành.

III. GIAI ĐOẠN 2028–2029: PHÁT TRIỂN CÁC HẠNG MỤC ĐẦU TƯ

Tập trung nghiên cứu, xem xét triển khai:

• Dự án văn phòng 5 tầng tại 266 Lê Lợi.
• Các dịch vụ thương mại, thể thao bổ sung tại Tân Thành.
• Phương án tiếp tục đầu tư hoặc điều chỉnh dự án nhà ở C2 Chí Linh.
• Phương án đầu tư nhà ở tại lô F1–F2 khi đủ điều kiện.

Các mốc này là kế hoạch định hướng, không thay thế tiến độ dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

IV. GIAI ĐOẠN 2030: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ VÀ HOÀN THIỆN MÔ HÌNH KHAI THÁC

Tổng kết kết quả thực hiện Đề án.

Đánh giá hiệu quả doanh thu, chi phí, đầu tư và sử dụng tài sản.

Phân loại các hoạt động tiếp tục phát triển, cần điều chỉnh hoặc chấm dứt.

Xây dựng kế hoạch khai thác và đầu tư cho giai đoạn tiếp theo.

PHẦN VII. ĐÁNH GIÁ RỦI RO VÀ BIỆN PHÁP KIỂM SOÁT

I. RỦI RO PHÁP LÝ

Có thể phát sinh từ hồ sơ đất đai chưa đầy đủ, quyền khai thác tài sản chưa được xác định hoặc hoạt động kinh doanh chưa phù hợp quy hoạch.

Biện pháp: Rà soát hồ sơ pháp lý trước khi quyết định, không triển khai các hoạt động khi chưa đáp ứng điều kiện.

II. RỦI RO ĐẦU TƯ

Chi phí cải tạo, xây dựng mới có thể vượt dự toán hoặc thời gian hoàn vốn kéo dài.

Biện pháp: Thẩm định kỹ tổng mức đầu tư, phân kỳ vốn và xác định hiệu quả tài chính trước khi triển khai.

III. RỦI RO THỊ TRƯỜNG

Nhu cầu khách hàng, giá thuê và công suất khai thác có thể thấp hơn dự kiến.

Biện pháp: Khảo sát thị trường, xây dựng kịch bản thận trọng và lựa chọn quy mô phù hợp.

IV. RỦI RO KỸ THUẬT

Các công trình hiện hữu xuống cấp có thể phát sinh chi phí sửa chữa lớn hoặc không đủ điều kiện tiếp tục khai thác.

Biện pháp: Kiểm định, đánh giá hiện trạng công trình và ưu tiên xử lý các vấn đề an toàn.

V. RỦI RO QUẢN TRỊ

Thiếu cơ chế theo dõi riêng từng tài sản có thể dẫn đến khó kiểm soát hiệu quả kinh doanh.

Biện pháp: Thiết lập hệ thống hạch toán, báo cáo và đánh giá riêng cho từng khu đất.

VI. RỦI RO VỀ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN VÀ BÀN GIAO

Các dự án nhà ở tạm ngưng hoặc tài sản dự kiến bàn giao có nguy cơ phát sinh nghĩa vụ, tranh chấp và chi phí bổ sung.

Biện pháp: Rà soát trách nhiệm, tiến độ, thủ tục và chủ động phối hợp với cơ quan có thẩm quyền để xử lý.

PHẦN VIII. KIẾN NGHỊ VÀ ĐỀ XUẤT BAN GIÁM ĐỐC

Trên cơ sở rà soát hiện trạng tài sản, đánh giá nhu cầu khai thác và các phương án đề xuất, kính trình Ban Giám đốc xem xét:

1. Chấp thuận về nguyên tắc chủ trương xây dựng và triển khai Đề án quản lý, khai thác, kinh doanh 07 khu đất, hạng mục tài sản của doanh nghiệp giai đoạn 2026–2030.

2. Ưu tiên khai thác các tài sản hiện hữu có khả năng tạo nguồn thu sớm, gồm 240 Lê Lợi, nhà hội trường tại 266 Lê Lợi, cửa hàng Nguyễn An Ninh và các căn hộ tại Khu nhà ở Dầu khí Tân Thành.

3. Ưu tiên sửa chữa, cải tạo và nâng cao hiệu quả khai thác Khu nhà ở Dầu khí Tân Thành, tập trung vào công trình xuống cấp, 05 căn hộ còn trống và phương án cải tạo khối nhà số 19.

4. Cho phép tổ chức khảo sát và lập phương án kinh doanh, phương án tài chính chi tiết đối với từng khu đất, làm cơ sở xác định quy mô đầu tư, hình thức khai thác và hiệu quả kinh tế.

5. Giao bộ phận chuyên môn rà soát toàn bộ hồ sơ pháp lý, trong đó chú trọng hình thức thuê đất, giao đất, quyền kinh doanh, quyền cho thuê và tính pháp lý của công trình.

6. Đối với các dự án nhà ở C2 Chí Linh, giao bộ phận chuyên môn rà soát nguyên nhân tạm ngưng, điều kiện pháp lý, tiến độ và khả năng tiếp tục triển khai, trình Ban Giám đốc phương án xử lý phù hợp.

7. Đối với Sân bóng đá C2 Chí Linh, ưu tiên hoàn thiện hồ sơ pháp lý và kế hoạch bàn giao cho địa phương, hạn chế phát sinh chi phí và đầu tư kinh doanh không cần thiết.

8. Chưa quyết định đầu tư xây dựng mới quy mô lớn tại các khu đất khi chưa có kết quả khảo sát thị trường, đánh giá hiệu quả tài chính và xác định đầy đủ điều kiện pháp lý.

9. Giao bộ phận tài chính phối hợp các bộ phận chuyên môn xây dựng hệ thống theo dõi riêng doanh thu, chi phí, nghĩa vụ tài chính và hiệu quả khai thác đối với từng tài sản.

10. Định kỳ báo cáo Ban Giám đốc kết quả triển khai, những khó khăn, vướng mắc và đề xuất điều chỉnh phù hợp.

PHẦN IX. KẾT LUẬN

Qua rà soát 07 khu đất và hạng mục tài sản với tổng diện tích 38.347,7 m², có thể nhận thấy doanh nghiệp đang quản lý nguồn lực đất đai và công trình có tiềm năng khai thác đáng kể.

Tuy nhiên, hiệu quả sử dụng tài sản chưa đồng đều. Một số công trình đang để trống; một số tài sản đang khai thác nhưng chất lượng xuống cấp; một số dự án chưa được triển khai hoặc đang tạm ngưng; một số khu đất chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý và có nghĩa vụ chuyển giao.

Trong khi đó, tổng nghĩa vụ tài chính năm 2025 đối với các khu đất là 3.220.357.587 đồng, đặt ra yêu cầu cần có phương án quản lý, khai thác và sử dụng tài sản hiệu quả hơn.

Trên cơ sở phân tích hiện trạng, Đề án xác định định hướng trọng tâm là ưu tiên khai thác tài sản hiện hữu, sửa chữa công trình đang kinh doanh, nâng cao tỷ lệ sử dụng, phát triển có chọn lọc các dịch vụ bổ sung và chỉ đầu tư xây dựng mới khi bảo đảm hiệu quả tài chính, điều kiện pháp lý.

Đối với các dự án nhà ở chưa triển khai, cần ưu tiên giải quyết vướng mắc và xác định phương án đầu tư phù hợp. Đối với tài sản dự kiến bàn giao, cần kiểm soát chi phí và hoàn thiện thủ tục chuyển giao.

Việc triển khai đồng bộ các giải pháp nêu trên sẽ tạo cơ sở nâng cao hiệu suất sử dụng tài sản, đa dạng hóa nguồn thu, tiết kiệm chi phí, bảo toàn vốn nhà nước và hỗ trợ hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.

Kính trình Ban Giám đốc xem xét, cho chủ trương thực hiện.

 

 

PHỤ LỤC 1. DANH MỤC ƯU TIÊN TRÌNH BAN GIÁM ĐỐC

Để thuận lợi cho việc xem xét, quyết định, đề xuất phân cấp ưu tiên như sau:

Tài sản	Nội dung cần quyết định	Mức ưu tiên
Khu nhà ở Dầu khí Tân Thành	Sửa chữa công trình, khai thác 5 căn trống, khảo sát dịch vụ bổ sung	1
240 Lê Lợi	Lựa chọn mô hình kho bãi, gara hoặc thương mại, dịch vụ	2
Cửa hàng Nguyễn An Ninh	Cải tạo cửa hàng, kết hợp duy trì sân thể thao	3
266 Lê Lợi	Khai thác hội trường, nghiên cứu đầu tư văn phòng 5 tầng	4
Khu nhà ở C2 Chí Linh	Xử lý vướng mắc, đánh giá khả năng tiếp tục dự án	Ưu tiên pháp lý
Lô F1–F2, C2 Chí Linh	Hoàn thiện pháp lý, xác định phương án nhà ở	Ưu tiên pháp lý
Sân bóng đá C2 Chí Linh	Kiểm soát nghĩa vụ tài chính, chuẩn bị bàn giao	Ưu tiên xử lý

Thứ tự trên là đề xuất quản trị danh mục, không thay thế việc xác định mức độ cấp bách về an toàn công trình hoặc thời hạn pháp lý của từng dự án.

PHỤ LỤC 2. HỆ THỐNG CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ

Đề xuất Ban Giám đốc giao các bộ phận chuyên môn theo dõi các chỉ tiêu:

Chỉ tiêu	Đơn vị đo	Mục tiêu quản lý
Tỷ lệ hồ sơ tài sản được rà soát	%	100% danh mục
Tỷ lệ căn hộ cho thuê tại Tân Thành	%	Phấn đấu từ 87,5% lên 100%
Doanh thu khai thác từng tài sản	Đồng/năm	Theo phương án được duyệt
Chi phí duy trì và vận hành	Đồng/năm	Kiểm soát theo dự toán
Dòng tiền thuần từng phương án	Đồng/năm	Đánh giá tính bền vững
Tỷ lệ tài sản đủ điều kiện được khai thác	%	Tăng theo từng giai đoạn
Tiến độ xử lý dự án tạm ngưng	Mốc hoàn thành	Theo kế hoạch phê duyệt
Tiến độ bàn giao tài sản	Mốc hoàn thành	Theo nghĩa vụ và hồ sơ dự án

Căn cứ pháp lý cập nhật

Đối với đề án này, cần áp dụng cơ chế quản lý tài sản và vốn tại doanh nghiệp nhà nước, thay vì mặc nhiên sử dụng thủ tục dành cho đơn vị sự nghiệp công lập.

Các văn bản trọng tâm đã được kiểm tra gồm:

• Luật Quản lý và đầu tư vốn nhà nước tại doanh nghiệp số 68/2025/QH15, hiệu lực từ ngày 01/8/2025, cùng các sửa đổi, bổ sung hiện hành.
• Nghị định 366/2025/NĐ-CP về quản lý và đầu tư vốn nhà nước tại doanh nghiệp, hiệu lực từ ngày 01/01/2026.
• Nghị định 365/2025/NĐ-CP về giám sát, kiểm tra, đánh giá và báo cáo trong quản lý, đầu tư vốn nhà nước tại doanh nghiệp.
• Luật Đất đai 2024, đặc biệt các quy định về quyền của tổ chức kinh tế sử dụng đất và sử dụng đất kết hợp đa mục đích.

Trước khi trình ký chính thức, bộ phận pháp chế cần xác định thêm tư cách pháp lý của doanh nghiệp, quyền sở hữu các công trình, thẩm quyền phê duyệt đầu tư và điều kiện giao dịch đối với từng khu đất.

Những dữ liệu còn thiếu để hoàn thiện hồ sơ phê duyệt

Bản đề án đã tổng hợp toàn bộ thông tin từ tài liệu đính kèm và đưa ra định hướng kinh doanh cho từng tài sản. Tuy nhiên, để chuyển thành hồ sơ xin phê duyệt ngân sách đầu tư và chỉ tiêu lợi nhuận cụ thể, cần bổ sung doanh thu cho thuê hiện tại, chi phí quản lý từng khu đất, giá trị còn lại của công trình, dự toán sửa chữa, diện tích sàn có thể khai thác, báo giá thị trường và tiến độ các dự án.

Đề xuất nội dung phê duyệt ở giai đoạn này: Ban Giám đốc chấp thuận chủ trương và phân công lập phương án khả thi cho từng tài sản, chưa phê duyệt ngay tổng mức đầu tư hoặc các hoạt động kinh doanh chưa đủ điều kiện pháp lý. Đây là cách tiếp cận giúp doanh nghiệp tiến hành khai thác có trọng tâm, đồng thời kiểm soát rủi ro thất thoát vốn và tài sản nhà nước.

ĐỀ ÁN QUẢN LÝ, KHAI THÁC VÀ KINH DOANH TÀI SẢN TẠI DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC