Quy trình và thủ tục lập dự án đầu tư theo quy định mới

Ngày đăng: 02-10-2026

43 lượt xem

Quy trình và thủ tục lập dự án đầu tư theo quy định mới

Quy trình và thủ tục lập dự án đầu tư là bước nền tảng để nhà đầu tư biến một ý tưởng kinh doanh thành một kế hoạch có khả năng triển khai trên thực tế. Một dự án được chuẩn bị bài bản không chỉ giúp nhà đầu tư đánh giá hiệu quả sử dụng vốn mà còn là cơ sở để thực hiện các thủ tục về chủ trương đầu tư, đăng ký đầu tư, xây dựng, đất đai, môi trường và huy động vốn.

So với các hướng dẫn cũ, hệ thống pháp luật đầu tư và xây dựng đã có nhiều thay đổi quan trọng từ năm 2026. Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/03/2026, trong khi Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 cùng Nghị định 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/07/2026.

Vì vậy, những quy định cũ như thời hạn cố định lập dự án nhóm B, nhóm C; số lượng hồ sơ 3, 5 hoặc 7 bộ; hoặc yêu cầu phải có ý kiến của “Kiến trúc sư trưởng Thành phố” không còn phù hợp để áp dụng như một quy trình chung hiện nay.

Bài viết dưới đây sẽ hệ thống lại toàn bộ quy trình lập dự án đầu tư theo hướng thực tế, dễ hiểu và phù hợp với khung pháp lý năm 2026.

1. Dự án đầu tư là gì?

Theo Luật Đầu tư hiện hành, dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh trên một địa bàn cụ thể trong một khoảng thời gian xác định.

Hiểu theo cách đơn giản, dự án đầu tư là một kế hoạch tổng thể về việc sử dụng vốn, đất đai, nhân lực, công nghệ, máy móc và các nguồn lực khác để đạt được một mục tiêu kinh doanh hoặc phát triển cụ thể.

Ví dụ, doanh nghiệp muốn đầu tư nhà máy sản xuất linh kiện điện tử thì cần xác định:

Sản phẩm sản xuất là gì;
Quy mô và công suất bao nhiêu;
Địa điểm xây dựng ở đâu;
Diện tích sử dụng đất như thế nào;
Công nghệ và máy móc nào được lựa chọn;
Tổng vốn đầu tư bao nhiêu;
Vốn tự có và vốn vay được bố trí ra sao;
Dự kiến doanh thu và lợi nhuận;
Tiến độ xây dựng và vận hành;
Những thủ tục pháp lý nào phải thực hiện.

Toàn bộ các nội dung này khi được nghiên cứu, phân tích và tổ chức thành một phương án thống nhất sẽ hình thành dự án đầu tư.

2. Vai trò của việc lập dự án đầu tư

Lập dự án không chỉ phục vụ thủ tục hành chính.

Giá trị lớn nhất của dự án là giúp nhà đầu tư kiểm chứng tính khả thi trước khi bỏ vốn.

Một dự án được lập tốt có thể giúp trả lời các câu hỏi quan trọng:

Thị trường có thực sự cần sản phẩm hoặc dịch vụ này không?
Quy mô đầu tư có phù hợp không?
Tổng vốn cần bao nhiêu?
Có đủ khả năng huy động vốn không?
Địa điểm có phù hợp với quy hoạch và đất đai không?
Công nghệ có đáp ứng yêu cầu không?
Bao lâu dự án có thể hoàn vốn?
Những rủi ro lớn nhất là gì?

Dự án còn là cơ sở để ngân hàng, quỹ đầu tư hoặc đối tác đánh giá phương án tài chính trước khi quyết định cấp vốn.

Đối với dự án cần chấp thuận chủ trương đầu tư, hồ sơ dự án giúp cơ quan nhà nước đánh giá mục tiêu, địa điểm, quy mô, nhu cầu sử dụng đất và tác động của dự án.

3. Quy trình lập dự án đầu tư gồm những giai đoạn nào?

Không có một quy trình duy nhất áp dụng tuyệt đối cho mọi dự án.

Tuy nhiên, về thực tế có thể chia thành các giai đoạn chính:

Hình thành và đánh giá ý tưởng đầu tư.
Nghiên cứu thị trường và địa điểm.
Xác định thủ tục chủ trương đầu tư nếu có.
Chuẩn bị hồ sơ dự án.
Lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật nếu dự án có hoạt động xây dựng.
Thẩm định và phê duyệt dự án.
Hoàn thiện các thủ tục chuyên ngành.
Triển khai xây dựng và vận hành.

Điểm quan trọng là cần phân biệt rõ thủ tục theo Luật Đầu tư với thủ tục theo Luật Xây dựng.

Giai đoạn xem xét “có nên đầu tư hay không” hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư được thực hiện theo pháp luật về đầu tư.

Trong khi đó, việc lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo kinh tế - kỹ thuật và triển khai xây dựng được điều chỉnh chủ yếu bởi pháp luật xây dựng.

4. Bước 1: Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư

Trước khi lập hồ sơ pháp lý, nhà đầu tư cần chứng minh vì sao dự án cần được triển khai.

Đối với dự án kinh doanh, cần phân tích:

Nhu cầu thị trường;
Khách hàng mục tiêu;
Đối thủ cạnh tranh;
Giá bán;
Khả năng tiêu thụ sản phẩm;
Xu hướng tăng trưởng.

Đối với dự án sản xuất, cần nghiên cứu thêm:

Nguồn nguyên liệu;
Lao động;
Năng lượng;
Logistics;
Công nghệ;
Thị trường đầu ra.

Việc nghiên cứu này giúp nhà đầu tư tránh đầu tư theo cảm tính.

Nếu thị trường không đủ lớn, quy mô cần được điều chỉnh trước khi bỏ vốn.

5. Bước 2: Xác định quy mô và hình thức đầu tư

Quy mô dự án cần phù hợp với cả thị trường và năng lực tài chính.

Nhà đầu tư cần xác định:

Diện tích;
Công suất;
Số lượng máy móc;
Nhân sự;
Khối lượng sản phẩm;
Các hạng mục xây dựng.

Đồng thời, cần lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp.

Ví dụ:

Thành lập tổ chức kinh tế mới;
Góp vốn hoặc mua phần vốn;
Hợp tác theo hợp đồng BCC;
Đầu tư mở rộng dự án hiện có.

Mỗi hình thức có thể dẫn đến quy trình pháp lý khác nhau.

6. Bước 3: Tìm kiếm và kiểm tra địa điểm

Địa điểm là yếu tố rất quan trọng, đặc biệt với dự án sử dụng đất hoặc có xây dựng.

Nhà đầu tư không nên ký hợp đồng thuê dài hạn trước khi kiểm tra:

Quy hoạch sử dụng đất;
Quy hoạch xây dựng;
Mục đích sử dụng đất;
Hạ tầng giao thông;
Nguồn cấp điện;
Nguồn cấp nước;
Thoát nước;
Xử lý nước thải;
Khoảng cách với khu dân cư;
Khả năng mở rộng trong tương lai.

Một khu đất có giấy tờ hợp pháp chưa chắc phù hợp với mục tiêu của dự án.

Do đó, kiểm tra quy hoạch phải được thực hiện trước khi đầu tư sâu vào thiết kế.

7. Bước 4: Xác định có phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư không

Không phải mọi dự án đều phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư.

Việc dự án có thuộc diện này hay không phụ thuộc vào quy mô, lĩnh vực, đất đai và các tiêu chí khác theo Luật Đầu tư.

Nếu thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư cần chuẩn bị hồ sơ tương ứng theo Luật Đầu tư 2025 và Nghị định 96/2026/NĐ-CP.

Nhóm hồ sơ thường xoay quanh:

Văn bản đề nghị;
Tài liệu pháp lý của nhà đầu tư;
Đề xuất dự án;
Năng lực tài chính;
Địa điểm;
Nhu cầu sử dụng đất;
Tiến độ;
Công nghệ nếu có;
Các tài liệu chuyên ngành khác.

Nhà đầu tư không nên mặc định rằng mọi dự án đều phải trải qua bước này.

8. Bước 5: Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi có bắt buộc không?

Không.

Đây là điểm khác biệt lớn so với nhiều tài liệu cũ.

Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi không phải là tài liệu bắt buộc cho tất cả các dự án.

Việc lập báo cáo này phụ thuộc vào loại dự án, nguồn vốn và yêu cầu của pháp luật về đầu tư công, PPP hoặc đầu tư.

Nếu phải lập, nội dung thường tập trung vào:

Sự cần thiết đầu tư;
Mục tiêu;
Dự kiến quy mô;
Địa điểm;
Nhu cầu sử dụng đất;
Công nghệ sơ bộ;
Phương án xây dựng;
Tổng mức đầu tư sơ bộ;
Nguồn vốn;
Hiệu quả;
Các rủi ro chính.

Vai trò của báo cáo tiền khả thi là giúp đánh giá sơ bộ trước khi nghiên cứu sâu hơn.

9. Bước 6: Lập Báo cáo nghiên cứu khả thi

Đối với dự án xây dựng thuộc trường hợp phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, đây là tài liệu trung tâm của giai đoạn chuẩn bị.

Theo Luật Xây dựng 2025, việc lập dự án đầu tư xây dựng được tổ chức theo Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật tùy trường hợp. Nghị định 217/2026/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết hơn về quản lý hoạt động xây dựng.

Báo cáo nghiên cứu khả thi cần làm rõ:

Quy trình và thủ tục lập dự án đầu tư theo quy định mới

Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư

Phải chứng minh vì sao dự án nên được thực hiện.

Địa điểm và sử dụng đất

Làm rõ vị trí, diện tích và các điều kiện hạ tầng.

Quy mô và công suất

Xác định mức đầu tư phù hợp với thị trường và nguồn lực.

Công nghệ

Lựa chọn dây chuyền, thiết bị và quy trình phù hợp.

Thiết kế xây dựng

Thể hiện phương án chính về kiến trúc, kết cấu và hạ tầng.

Tổng mức đầu tư

Xác định toàn bộ nhu cầu vốn dự kiến.

Nguồn vốn

Làm rõ vốn chủ sở hữu, vốn vay và các nguồn huy động khác.

Tiến độ

Xây dựng các mốc từ chuẩn bị đến vận hành.

Hiệu quả dự án

Phân tích doanh thu, chi phí, lợi nhuận và các chỉ tiêu tài chính.

10. Khi nào chỉ cần Báo cáo kinh tế - kỹ thuật?

Không phải mọi dự án xây dựng đều phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.

Luật Xây dựng mới cho phép một số dự án quy mô nhỏ hoặc kỹ thuật đơn giản chỉ phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật.

Nội dung này vẫn phải thể hiện những vấn đề cốt lõi như:

Mục tiêu;
Quy mô;
Địa điểm;
Tổng mức đầu tư;
Thiết kế;
Nguồn vốn;
Tiến độ;
An toàn;
Môi trường;
Phòng cháy chữa cháy nếu có.

Điểm khác biệt là hồ sơ đơn giản hơn để phù hợp với mức độ phức tạp của dự án.

11. Bước 7: Xác định tổng mức đầu tư

Tổng mức đầu tư là một trong những nội dung dễ sai nhất.

Nhiều dự án chỉ tính chi phí xây dựng và máy móc nhưng quên các khoản khác.

Một phương án đầy đủ có thể gồm:

Chi phí đất;
Chi phí xây dựng;
Máy móc thiết bị;
Tư vấn;
Quản lý dự án;
Công nghệ;
Môi trường;
Hạ tầng;
Vốn lưu động;
Chi phí tài chính;
Dự phòng.

Nếu tổng vốn bị xác định thấp hơn thực tế, dự án có thể thiếu tiền giữa chừng.

12. Bước 8: Xây dựng phương án tài chính

Phương án tài chính phải cho thấy dự án có thể tồn tại và tạo dòng tiền.

Nhà đầu tư nên tính:

Doanh thu;
Giá vốn;
Chi phí nhân sự;
Chi phí vận hành;
Khấu hao;
Chi phí lãi vay;
Thuế;
Lợi nhuận;
Dòng tiền.

Với dự án lớn, các chỉ tiêu như NPV, IRR và thời gian hoàn vốn thường được sử dụng.

Không nên chỉ lập một kịch bản thuận lợi.

Nên có thêm kịch bản doanh thu giảm, chi phí tăng hoặc tiến độ bị chậm.

13. Bước 9: Thẩm định dự án

Sau khi hồ sơ hoàn tất, dự án được thẩm định theo quy định áp dụng.

Đối với dự án xây dựng, cơ quan chuyên môn về xây dựng tập trung thẩm định các nhóm dự án thuộc phạm vi luật quy định, đặc biệt các dự án lớn hoặc ảnh hưởng đến an toàn, lợi ích cộng đồng.

Nội dung có thể bao gồm:

Quy hoạch;
Kết nối hạ tầng;
Tuân thủ quy chuẩn;
Giải pháp thiết kế;
An toàn;
Phòng cháy chữa cháy;
Chi phí trong một số dự án.

Không phải mọi dự án đều thẩm định theo cùng một cơ chế.

14. Bước 10: Phê duyệt dự án

Sau thẩm định, người có thẩm quyền hoặc người quyết định đầu tư xem xét phê duyệt.

Quyết định phê duyệt thường ghi nhận:

Tên dự án;
Chủ đầu tư;
Mục tiêu;
Quy mô;
Địa điểm;
Tổng vốn;
Nguồn vốn;
Tiến độ;
Hình thức quản lý.

Đây là cơ sở để triển khai các bước tiếp theo.

15. Hồ sơ trình duyệt dự án hiện nay gồm gì?

Không còn một danh mục cố định giống các tài liệu cũ.

Tùy dự án, hồ sơ có thể gồm:

Tờ trình thẩm định;
Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật;
Hồ sơ thiết kế;
Tài liệu khảo sát;
Hồ sơ chủ trương đầu tư nếu có;
Hồ sơ quy hoạch;
Tài liệu địa điểm;
Tài liệu đất đai;
Tài liệu môi trường;
Hồ sơ phòng cháy chữa cháy;
Các tài liệu chuyên ngành khác.

Do đó, không nên áp dụng máy móc quy định cũ về 3 bộ, 5 bộ hay 7 bộ hồ sơ.

16. Không còn áp dụng thời hạn lập dự án nhóm B, C như hướng dẫn cũ

Nhiều tài liệu cũ ghi rằng:

Dự án nhóm C lập không quá 3 tháng;
Dự án nhóm B lập không quá 9 tháng.

Đây không phải cách áp dụng chung theo pháp luật hiện hành.

Thời gian lập dự án thực tế phụ thuộc vào:

Quy mô;
Khảo sát;
Quy hoạch;
Đất đai;
Thiết kế;
Công nghệ;
Môi trường;
Mức độ phức tạp hồ sơ.

Vì vậy, không nên tiếp tục sử dụng hai mốc trên như một tiêu chuẩn bắt buộc chung.

17. Không còn yêu cầu chung về ý kiến “Kiến trúc sư trưởng Thành phố”

Một số hướng dẫn cũ yêu cầu dự án xây dựng mới phải có văn bản của Kiến trúc sư trưởng Thành phố.

Cách tiếp cận này không còn phù hợp.

Hiện nay, vấn đề quy hoạch và kiến trúc được xử lý theo hệ thống cơ quan và thủ tục hiện hành.

Chủ đầu tư cần xác định đúng quy hoạch áp dụng và cơ quan có thẩm quyền tại địa phương.

18. Thủ tục sau khi dự án được phê duyệt

Dự án được phê duyệt chưa có nghĩa là được thi công ngay.

Nhà đầu tư còn có thể phải thực hiện:

Chuẩn bị mặt bằng;
Thiết kế triển khai;
Dự toán;
Giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có;
Lựa chọn nhà thầu;
Hợp đồng;
Thi công;
Giám sát;
Chạy thử;
Nghiệm thu;
Bàn giao.

Nghị định 217/2026/NĐ-CP là một trong những văn bản chính hướng dẫn quản lý các hoạt động này từ ngày 01/07/2026.

19. Điều chỉnh dự án đầu tư -

Quy trình và thủ tục lập dự án đầu tư theo quy định mới

Trong quá trình triển khai, dự án có thể phải thay đổi.

Các thay đổi thường gặp:

Địa điểm;
Công suất;
Công nghệ;
Tổng vốn;
Nguồn vốn;
Tiến độ;
Quy mô sử dụng đất.

Không phải mọi thay đổi đều xử lý giống nhau.

Nhà đầu tư cần xác định thay đổi có liên quan đến chủ trương đầu tư, đăng ký đầu tư hay dự án xây dựng để thực hiện đúng thủ tục.

Chỉ lập một bản giải trình lý do điều chỉnh như hướng dẫn cũ thường là chưa đủ.

20. Quy trình lập dự án để vay vốn ngân hàng

Nếu dự án cần vốn vay, hồ sơ nên tập trung thêm vào tính khả thi tài chính.

Ngân hàng thường quan tâm:

Tổng vốn;
Vốn tự có;
Nhu cầu vay;
Tiến độ giải ngân;
Doanh thu;
Chi phí;
Dòng tiền;
Khả năng trả nợ;
Tài sản bảo đảm nếu có.

Một dự án có số liệu càng thực tế thì hồ sơ càng có tính thuyết phục.

Việc cố tình nâng doanh thu hoặc hạ chi phí thường không có lợi vì bên cho vay sẽ thực hiện thẩm định riêng.

21. Những sai lầm thường gặp khi lập dự án

Sai lầm đầu tiên là sử dụng quy trình pháp lý đã hết hiệu lực.

Sai lầm thứ hai là lựa chọn địa điểm trước khi kiểm tra quy hoạch.

Sai lầm thứ ba là xác định tổng vốn quá thấp.

Sai lầm thứ tư là dự báo doanh thu quá lạc quan.

Sai lầm thứ năm là bỏ sót vốn lưu động.

Sai lầm thứ sáu là thiết kế và tài chính không thống nhất.

Sai lầm thứ bảy là không tính đến môi trường và phòng cháy chữa cháy ngay từ đầu.

Sai lầm cuối cùng là coi dự án chỉ là bộ hồ sơ để xin phép thay vì công cụ quản trị.

22. Checklist quy trình lập dự án đầu tư năm 2026

Nhà đầu tư có thể sử dụng checklist sau:

Xác định ý tưởng.
Nghiên cứu thị trường.
Xác định quy mô.
Lựa chọn hình thức đầu tư.
Lựa chọn địa điểm.
Kiểm tra quy hoạch.
Kiểm tra đất đai.
Xác định thủ tục chủ trương đầu tư.
Chuẩn bị hồ sơ đầu tư.
Lập tiền khả thi nếu thuộc trường hợp cần.
Khảo sát xây dựng.
Lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật.
Xác định tổng mức đầu tư.
Xây dựng phương án tài chính.
Rà soát môi trường.
Rà soát phòng cháy chữa cháy.
Trình thẩm định.
Hoàn thiện hồ sơ.
Phê duyệt dự án.
Triển khai thiết kế và xây dựng.

Quy trình và thủ tục lập dự án đầu tư theo quy định mới

Quy trình và thủ tục lập dự án đầu tư năm 2026 đã thay đổi đáng kể so với nhiều tài liệu hướng dẫn cũ.

Điểm quan trọng nhất là nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa thủ tục đầu tư và thủ tục xây dựng.

Phần chủ trương, đăng ký đầu tư và các điều kiện đối với nhà đầu tư được xử lý theo Luật Đầu tư 2025 cùng Nghị định 96/2026/NĐ-CP.

Trong khi đó, dự án có hoạt động xây dựng phải tiếp tục tuân thủ Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Nhà đầu tư không nên tiếp tục áp dụng máy móc các nội dung cũ như số bộ hồ sơ 3/5/7, thời hạn lập dự án nhóm B và C hoặc yêu cầu ý kiến của Kiến trúc sư trưởng Thành phố.

Một dự án hiện đại cần được xây dựng dựa trên bốn trụ cột chính: pháp lý, thị trường, kỹ thuật và tài chính.

Pháp lý giúp xác định dự án có được phép triển khai hay không.

Thị trường giúp đánh giá nhu cầu.

Kỹ thuật giúp xác định công nghệ và phương án xây dựng.

Tài chính giúp trả lời câu hỏi dự án có đủ vốn và tạo ra hiệu quả hay không.

Khi bốn yếu tố này được nghiên cứu đồng bộ, nhà đầu tư sẽ có cơ sở tốt hơn để ra quyết định, huy động vốn và kiểm soát quá trình triển khai.

Có thể nói, lập dự án đầu tư không chỉ là thủ tục bắt buộc trong một số trường hợp. Đây còn là quá trình kiểm chứng toàn bộ ý tưởng trước khi vốn được giải ngân.

Một dự án càng được chuẩn bị kỹ ở giai đoạn đầu thì khả năng phát sinh thay đổi lớn, vượt vốn hoặc chậm tiến độ trong giai đoạn sau càng thấp.

Vì vậy, trước khi triển khai dự án mới trong năm 2026, nhà đầu tư nên rà soát toàn bộ quy trình theo hệ thống pháp luật hiện hành thay vì sử dụng các biểu mẫu hoặc hướng dẫn cũ.

Đó chính là nền tảng để dự án được thực hiện đúng pháp luật, đúng tiến độ và đạt hiệu quả đầu tư tốt hơn.

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ & THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG
Địa chỉ: 28B Mai Thị Lựu - Khu phố 7, Phường Tân Định, TP.HCM
Hotline: (028 22 142 126 - 0903 649 782
Email: minhphuong.corp@yahoo.com.vn hoặc thanhnv93@yahoo.com.vn
Website: www.minhphuongcorp.com: www.khoanngam.com; www.lapduan.com;