ĐẦU TƯ VÀ PHƯƠNG ÁN KINH DOANH KHU DU LỊCH SINH THÁI NGHỈ DƯỠNG ĐỒI KHÀ QUÈ

ĐỀ ÁN ĐẦU TƯ VÀ PHƯƠNG ÁN KINH DOANH KHU DU LỊCH SINH THÁI – NGHỈ DƯỠNG ĐỒI KHÀ QUÈ, THÁI NGUYÊN

 Tên dự án và tên địa danh “Đồi Khà Què” là tên tạm thời; tên chính thức sẽ được điều chỉnh phù hợp với định hướng của địa phương và hồ sơ pháp lý dự án.

 I. TẦM NHÌN VÀ Ý TƯỞNG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN

Dự án Khu du lịch sinh thái – nghỉ dưỡng Đồi Khà Què được định hướng phát triển trở thành một điểm đến du lịch nghỉ dưỡng trên núi có bản sắc riêng của tỉnh Thái Nguyên, khai thác lợi thế nổi bật về độ cao, khí hậu mát mẻ, cảnh quan tự nhiên, mây, gió, đồng cỏ và không gian rộng lớn trên đỉnh núi.

 Với độ cao khoảng 600–700 m so với mực nước biển, khu vực dự án có điều kiện khí hậu tương đối dễ chịu, tầm nhìn rộng, nhiều thời điểm xuất hiện mây và có không gian thiên nhiên phù hợp để phát triển các sản phẩm nghỉ dưỡng, săn mây, cắm trại, tổ chức sự kiện, thể thao ngoài trời và du lịch trải nghiệm.

Định hướng phát triển của dự án không chỉ dừng lại ở việc xây dựng một khu lưu trú đơn thuần mà hướng đến hình thành một tổ hợp du lịch sinh thái – nghỉ dưỡng – vui chơi – thể thao – sự kiện, trong đó thiên nhiên là giá trị cốt lõi và là yếu tố tạo nên sự khác biệt của dự án.

Dự án được đề xuất đầu tư theo nhiều giai đoạn nhằm giảm áp lực vốn, kiểm soát rủi ro và từng bước kiểm chứng thị trường trước khi mở rộng quy mô lớn.

II. VỊ TRÍ VÀ QUY MÔ NGHIÊN CỨU

Khu vực dự án nằm tại Đồi Khà Què, tỉnh Thái Nguyên, trên một khu vực núi cao có không gian cảnh quan tự nhiên rộng lớn.

 Khu vực đỉnh núi có phần đất tương đối bằng phẳng, tổng diện tích tự nhiên có khả năng nghiên cứu phát triển khoảng 100 ha.

Trong Giai đoạn I, dự án dự kiến triển khai trên diện tích khoảng 7 ha, tập trung đầu tư các hạng mục hạ tầng thiết yếu và các sản phẩm dịch vụ ban đầu để nhanh chóng hình thành điểm đến và đưa dự án vào vận hành.

 Các khu vực còn lại sẽ được tiếp tục nghiên cứu trong các giai đoạn sau trên cơ sở quy hoạch, điều kiện đất đai, môi trường, hiệu quả khai thác và nhu cầu thực tế của thị trường.

 III. ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG KHU VỰC DỰ ÁN

Hiện trạng khu vực chủ yếu là đất rừng nghèo, cây bụi thấp, các bãi cỏ tự nhiên xen kẽ đá. Một số khu vực có địa hình tương đối bằng phẳng, phù hợp để nghiên cứu bố trí công trình có mật độ xây dựng thấp.

Cảnh quan tự nhiên còn tương đối nguyên sơ, chưa bị đô thị hóa mạnh. Đây vừa là lợi thế lớn về mặt du lịch vừa đặt ra yêu cầu phải kiểm soát quá trình đầu tư xây dựng nhằm hạn chế tác động tiêu cực đến môi trường.

Khu vực có nhiều mây, gió và tầm nhìn rộng. Nếu được tổ chức cảnh quan và khai thác hợp lý, đây có thể trở thành yếu tố nhận diện đặc trưng của điểm đến.

Dự án cần ưu tiên bảo tồn tối đa địa hình tự nhiên, cây xanh hiện hữu, đồng cỏ và các khu vực đá cảnh quan có giá trị, từ đó hình thành phong cách du lịch gần gũi với thiên nhiên thay vì phát triển theo hướng bê tông hóa.

IV. NHỮNG KHÓ KHĂN VÀ THÁCH THỨC HIỆN TẠI

 1. Khó khăn về giao thông

 Tuyến đường dân sinh hiện tại lên khu vực đỉnh núi còn rất khó khăn, mặt đường chưa được kiên cố, nhiều đoạn có độ dốc lớn và khả năng lưu thông phụ thuộc nhiều vào thời tiết.

 Vào mùa mưa, đường thường trơn trượt, việc tiếp cận khu vực dự án bằng phương tiện cơ giới gặp nhiều hạn chế, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tổ chức thi công cũng như khai thác du lịch.

Do đó, đầu tư tuyến đường lên núi được xác định là một trong những nhiệm vụ quan trọng nhất trong Giai đoạn I.

2. Khó khăn về nguồn điện

Hiện tại khu vực chưa có nguồn điện ổn định đủ khả năng đáp ứng cho hoạt động của một khu du lịch, nghỉ dưỡng và dịch vụ.

Dự án cần đầu tư hệ thống điện trung thế và trạm biến áp riêng để bảo đảm nguồn điện phục vụ khu lưu trú, nhà hàng, hệ thống chiếu sáng, bơm nước, vui chơi giải trí và các công trình kỹ thuật khác.

3. Khó khăn về nguồn nước

Do khu vực dự án nằm trên đỉnh núi cao nên gần như không có nguồn nước mặt hoặc mạch nước tự nhiên tại chỗ đủ lớn để đáp ứng nhu cầu phát triển du lịch.

Vì vậy, bài toán cấp nước, tích trữ nước và sử dụng nước tiết kiệm được xác định là một trong những yếu tố mang tính quyết định đối với tính khả thi lâu dài của dự án.

Giải pháp cấp nước cần được nghiên cứu theo hướng kết hợp giữa nguồn cấp bên ngoài, thu gom nước mưa, tích trữ nước, xử lý nước và tái sử dụng một phần nước sau xử lý.

 V. MỤC TIÊU ĐẦU TƯ

 Mục tiêu tổng quát của dự án là xây dựng một khu du lịch sinh thái – nghỉ dưỡng có bản sắc, khai thác hiệu quả lợi thế cảnh quan và khí hậu khu vực núi cao, đồng thời tạo ra một sản phẩm du lịch mới cho tỉnh Thái Nguyên.

Dự án hướng đến việc hình thành một điểm đến có khả năng phục vụ du lịch quanh năm, thay vì chỉ tập trung vào một mùa du lịch nhất định.

Trong Giai đoạn I, mục tiêu chủ yếu là hoàn thiện hạ tầng cơ bản, hình thành dịch vụ lưu trú, ăn uống, vui chơi và tổ chức sự kiện, từ đó tạo ra nguồn doanh thu ban đầu.

Trong Giai đoạn II, dự án sẽ phát triển thêm các sản phẩm có giá trị cao như nghỉ dưỡng cao cấp, thể thao ngoài trời, dù lượn, golf và các khu vui chơi giải trí chuyên đề.

 VI. QUY MÔ ĐẦU TƯ GIAI ĐOẠN I

 Giai đoạn I dự kiến triển khai trên diện tích khoảng 7 ha, với tổng mức đầu tư sơ bộ khoảng 100 tỷ đồng.

Mục tiêu của giai đoạn này là giải quyết triệt để các hạ tầng thiết yếu và hình thành một điểm đến có khả năng hoạt động độc lập, tạo doanh thu và xây dựng thương hiệu.

 VII. HẠNG MỤC GIAO THÔNG

 Dự kiến đầu tư khoảng 5 km đường giao thông lên núi, kết nối tuyến giao thông hiện có với khu vực trung tâm dự án.

Phương án sơ bộ là xây dựng đường bê tông có chiều rộng khoảng 4 m, đáp ứng nhu cầu đi lại của khách du lịch, phương tiện phục vụ dự án và xe vận chuyển hàng hóa.

Do địa hình đồi núi và độ dốc lớn, tuyến đường cần được thiết kế đồng bộ với hệ thống cống ngang, rãnh thoát nước, gia cố taluy, tường chắn và các giải pháp chống trượt tại những khu vực cần thiết.

Trên tuyến cần nghiên cứu bố trí một số điểm tránh xe, điểm dừng nghỉ và các vị trí bảo đảm an toàn cho phương tiện.

Tại những khu vực có tầm nhìn đẹp có thể kết hợp thiết kế điểm dừng ngắm cảnh, qua đó biến tuyến đường tiếp cận dự án trở thành một phần của trải nghiệm du lịch.

VIII. HẠNG MỤC CẤP ĐIỆN

Dự kiến xây dựng khoảng 5 km đường dây trung thế 35 kV để cấp điện từ khu vực đấu nối phù hợp lên đỉnh núi.

Đầu tư 01 trạm biến áp công suất khoảng 180 kVA, cấp điện áp 35/0,4 kV để phục vụ hoạt động của dự án trong Giai đoạn I.

Nguồn điện sẽ phục vụ khu lưu trú, nhà hàng, khu vui chơi, khu sự kiện, chiếu sáng cảnh quan, hệ thống bơm nước, xử lý nước và các phụ tải kỹ thuật khác.

Trong tương lai, dự án có thể nghiên cứu kết hợp hệ thống điện mặt trời mái nhà hoặc các nguồn năng lượng tái tạo phù hợp nhằm giảm chi phí vận hành và tăng tính sinh thái của dự án.

 IX. HẠNG MỤC CẤP VÀ DỰ TRỮ NƯỚC

 Dự án dự kiến nghiên cứu xây dựng hệ thống dự trữ nước với tổng dung tích khoảng 30.000 m³.

Hệ thống này có thể kết hợp chức năng dự trữ nước sinh hoạt, nước tưới cảnh quan, nước phục vụ hoạt động dịch vụ và nước dự phòng phục vụ phòng cháy chữa cháy.

 Do dung tích 30.000 m³ là quy mô lớn, cần tiến hành khảo sát kỹ địa chất, địa hình và điều kiện thủy văn trước khi lựa chọn giải pháp công trình.

 Có thể nghiên cứu các phương án như hồ chứa có chống thấm, bể chứa chìm, nhiều cụm bể phân kỳ hoặc hồ cảnh quan kết hợp dự trữ nước.

Đồng thời, dự án nên xây dựng hệ thống thu gom nước mưa từ mái công trình, mặt bằng và các khu vực phù hợp để bổ sung nguồn nước.

 Nước thải sau xử lý đạt yêu cầu có thể được tái sử dụng cho tưới cây và vệ sinh cảnh quan, góp phần tiết kiệm nguồn nước cấp.

X. KHU VUI CHƠI VÀ TỔ CHỨC SỰ KIỆN

 Khu vui chơi – sự kiện được xác định là một trong những sản phẩm quan trọng của Giai đoạn I nhằm tăng lượng khách và tạo nguồn doanh thu ngoài dịch vụ lưu trú.

Khu vực này có thể tổ chức các chương trình âm nhạc, hội trại, lễ hội, sự kiện doanh nghiệp, team building, hoạt động cộng đồng và các chương trình theo mùa.

 Các sản phẩm như đốt lửa trại, BBQ ngoài trời, chương trình âm nhạc acoustic, hội chợ cuối tuần hoặc lễ hội săn mây có khả năng trở thành hoạt động đặc trưng của khu du lịch.

Đặc biệt, khu vực sân sự kiện nên được lựa chọn tại vị trí có tầm nhìn đẹp để khai thác tối đa lợi thế của địa hình núi cao.

 XI. KHU LƯU TRÚ

Giai đoạn I dự kiến xây dựng khoảng 20 phòng nghỉ.

Mô hình lưu trú ưu tiên theo hướng bungalow, cabin sinh thái hoặc nhà nghỉ thấp tầng, bố trí phân tán và hòa nhập với cảnh quan.

Các phòng nghỉ cần chú trọng tầm nhìn, không gian riêng tư và trải nghiệm thiên nhiên thay vì chạy theo mật độ phòng lớn.

Một số phòng có thể được bố trí theo hướng phục vụ nhu cầu ngắm bình minh, săn mây hoặc nghỉ dưỡng cuối tuần.

 Khách hàng mục tiêu bao gồm gia đình, cặp đôi, nhóm bạn, khách doanh nghiệp và khách có nhu cầu nghỉ dưỡng ngắn ngày.

XII. KHU ẨM THỰC – NHÀ HÀNG – CÀ PHÊ

Dự án dự kiến xây dựng khu nhà hàng trung tâm có khả năng phục vụ khách lưu trú, khách tham quan và khách đoàn.

Thực đơn nên ưu tiên khai thác ẩm thực địa phương, nông sản bản địa và các sản phẩm đặc trưng của Thái Nguyên.

 Khu café ngắm cảnh có thể trở thành một điểm nhấn quan trọng, vừa phục vụ khách lưu trú vừa thu hút khách tham quan trong ngày.

 Bên cạnh dịch vụ nhà hàng truyền thống, có thể phát triển thêm BBQ ngoài trời, tiệc trên đồi, picnic và các chương trình ẩm thực gắn với sự kiện.

XIII. CÁC SẢN PHẨM DU LỊCH GIAI ĐOẠN I

Dự án có thể khai thác hoạt động check-in, chụp ảnh, săn mây, ngắm bình minh và hoàng hôn.

Các bãi cỏ tự nhiên có thể được tổ chức thành khu camping và glamping với mức đầu tư vừa phải nhưng có khả năng tạo doanh thu tốt.

 Các tuyến trekking và đi bộ trải nghiệm có thể được hình thành quanh khu vực đỉnh núi.

Các chương trình cắm trại, lửa trại, BBQ và trải nghiệm ngoài trời có thể được tổ chức định kỳ.

Khu vực dự án cũng có khả năng tiếp nhận các đoàn khách doanh nghiệp tổ chức team building, đào tạo và sự kiện nội bộ.

Đây là nhóm sản phẩm có ưu điểm là mức đầu tư không quá lớn nhưng có khả năng tạo nội dung truyền thông mạnh trên mạng xã hội.

XIV. TỔNG MỨC ĐẦU TƯ GIAI ĐOẠN I

Tổng mức đầu tư dự kiến Giai đoạn I khoảng 100 tỷ đồng.

Vốn đầu tư dự kiến phân bổ cho các nhóm hạng mục chính gồm: đường giao thông lên núi; hệ thống điện 35 kV và trạm biến áp; công trình cấp và dự trữ nước; hạ tầng nội khu; khu lưu trú; khu nhà hàng; khu vui chơi – sự kiện; cảnh quan; xử lý nước thải; phòng cháy chữa cháy; tư vấn, thiết kế và dự phòng.

Tổng mức đầu tư này hiện mới là ước tính sơ bộ và cần được tính toán lại sau khi hoàn thành khảo sát địa hình, địa chất và phương án thiết kế cơ sở.

Riêng hệ thống chứa nước khoảng 30.000 m³ cần được nghiên cứu kỹ vì đây có thể là hạng mục có chi phí đầu tư đáng kể.

 XV. MÔ HÌNH KINH DOANH GIAI ĐOẠN I

Giai đoạn I được định hướng theo mô hình “Điểm đến trải nghiệm kết hợp nghỉ dưỡng”, thay vì chỉ phụ thuộc vào doanh thu phòng nghỉ.

Dự án sẽ xây dựng nhiều nguồn doanh thu khác nhau nhằm tăng doanh thu trên mỗi khách hàng và giảm sự phụ thuộc vào một sản phẩm duy nhất.

 1. Doanh thu lưu trú