TÓM TẮT NGHỊ ĐỊNH QUY ĐỊNH CHI TIẾT MỘT SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT XÂY DỰNG VỀ QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG

Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, tập trung vào các nội dung liên quan trực tiếp đến quản lý hoạt động đầu tư xây dựng. Phạm vi điều chỉnh của Nghị định khá rộng, bao gồm cơ quan chuyên môn về xây dựng; tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật; ứng dụng mô hình thông tin công trình BIM; điều kiện của cơ quan, tổ chức được giao làm chủ đầu tư; trình tự đầu tư xây dựng; phân loại dự án; quy hoạch làm căn cứ lập dự án; thiết kế và khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh dự án; tổ chức quản lý dự án; cấp và quản lý giấy phép xây dựng; quản lý trật tự xây dựng; dự án có công trình xây dựng đặc thù và trình tự thực hiện công trình cấp bách. Qua đó, Nghị định tạo cơ sở pháp lý cụ thể để triển khai các quy định của Luật Xây dựng năm 2025 trong thực tế.

Đối tượng áp dụng của Nghị định bao gồm cơ quan, tổ chức và cá nhân tham gia hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam; người quyết định đầu tư; chủ đầu tư; cơ quan chuẩn bị dự án; Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng; cơ quan chuyên môn về xây dựng; cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư và các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan. Như vậy, phạm vi áp dụng không chỉ giới hạn ở chủ đầu tư hoặc nhà thầu mà bao phủ hầu hết các chủ thể tham gia vào quá trình chuẩn bị, thực hiện, quản lý và kiểm soát dự án đầu tư xây dựng.

Nghị định đồng thời giải thích một số khái niệm quan trọng để thống nhất cách hiểu và áp dụng. Công trình chính của dự án đầu tư xây dựng được xác định là công trình có công năng, quy mô quyết định đến mục tiêu và quy mô đầu tư của dự án. Công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng được xác định theo danh mục tại Phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định. Công trình xây dựng theo tuyến bao gồm nhiều loại hình như đường bộ, đường sắt, luồng và kênh đường thủy nội địa, luồng và kênh hàng hải, tuyến cáp treo, đường dây tải điện, mạng cáp viễn thông, đường ống dẫn dầu, dẫn khí, cấp thoát nước, hào kỹ thuật, tuy nen kỹ thuật, hệ thống dẫn và chuyển nước, đê, kè và các công trình tương tự. Bên cạnh đó, Nghị định cũng làm rõ khái niệm cơ quan trung ương, cơ quan chuẩn bị dự án và thời gian thực hiện dự án nhằm tạo cơ sở thống nhất cho quá trình quản lý.

Một trong những nội dung quan trọng là quy định cụ thể về trình tự đầu tư xây dựng. Theo đó, quá trình đầu tư xây dựng được chia thành ba giai đoạn cơ bản gồm chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng. Việc phân chia này giúp xác định rõ những công việc cần thực hiện, trách nhiệm của các chủ thể và trình tự quản lý trong toàn bộ vòng đời của dự án.

Trong giai đoạn chuẩn bị dự án, các công việc chủ yếu bao gồm lập và thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư nếu dự án thuộc trường hợp phải thực hiện; lập đề xuất chương trình, dự án sử dụng vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA hoặc vốn vay ưu đãi nước ngoài nếu có; lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch làm căn cứ lập dự án khi cần thiết; khảo sát xây dựng phục vụ lập dự án; lập và thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật; phê duyệt dự án và quyết định đầu tư xây dựng. Ngoài ra, trong giai đoạn này có thể thực hiện tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành, các công việc được pháp luật cho phép thực hiện trước và những công việc cần thiết khác có liên quan đến quá trình chuẩn bị dự án.

Giai đoạn thực hiện dự án bao gồm nhiều hoạt động trực tiếp liên quan đến việc hình thành công trình trên thực tế. Chủ đầu tư và các đơn vị liên quan tiến hành chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn nếu cần thiết, khảo sát xây dựng phục vụ thiết kế sau khi dự án được phê duyệt, lập, thẩm định và phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt và dự toán xây dựng. Đối với công trình thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng, thủ tục cấp phép phải được thực hiện theo quy định. Sau đó là quá trình ký kết hợp đồng xây dựng, tổ chức thi công, giám sát thi công, tạm ứng và thanh toán khối lượng hoàn thành, vận hành và chạy thử, nghiệm thu hoàn thành công trình, bàn giao đưa công trình vào sử dụng và quyết toán hợp đồng xây dựng.

Giai đoạn kết thúc xây dựng tập trung vào quyết toán hợp đồng nếu có, quyết toán vốn đầu tư xây dựng, thực hiện bảo hành công trình, bàn giao hồ sơ và hoàn thành các công việc cần thiết khác liên quan đến dự án. Việc quy định rõ ba giai đoạn giúp các bên tham gia dự án xác định chính xác những thủ tục, hồ sơ và trách nhiệm cần thực hiện ở từng thời điểm.

Đối với các dự án, công trình có tính chất đặc thù, trình tự đầu tư có thể được áp dụng theo quy định riêng. Công trình khẩn cấp, cấp bách, công trình tạm và dự án đầu tư công đặc biệt thực hiện theo các điều khoản tương ứng của Nghị định. Dự án PPP thực hiện trình tự đầu tư xây dựng theo pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư. Đối với dự án thực hiện theo hình thức hợp đồng chìa khóa trao tay, trình tự được tổ chức phù hợp với chủ trương đầu tư và nội dung hợp đồng. Với những dự án thông thường khác, tùy điều kiện và yêu cầu kỹ thuật, người quyết định đầu tư có thể quyết định thực hiện tuần tự hoặc đồng thời một số công việc trong giai đoạn thực hiện và kết thúc xây dựng, miễn phù hợp với quyết định phê duyệt dự án.

Về phân loại dự án đầu tư xây dựng, Nghị định xác định việc phân loại trước hết phải tuân thủ Điều 17 của Luật Xây dựng năm 2025. Theo mục đích và công năng phục vụ, dự án được phân loại theo Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định. Việc phân loại dự án có ý nghĩa quan trọng bởi đây là căn cứ để xác định phương thức quản lý, thẩm quyền và trình tự thực hiện các thủ tục xây dựng.

Đối với dự án sử dụng vốn ODA hoặc vốn vay ưu đãi nước ngoài, ngoài Nghị định này còn phải tuân thủ pháp luật về quản lý, sử dụng vốn ODA và vốn vay ưu đãi nước ngoài. Trường hợp có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì ưu tiên áp dụng pháp luật về quản lý, sử dụng vốn ODA và vốn vay ưu đãi nước ngoài. Dự án thuộc nhiệm vụ chi của ngân sách trung ương hoặc ngân sách địa phương sử dụng ODA, vốn vay ưu đãi nước ngoài được quản lý theo quy định đối với dự án đầu tư công. Trường hợp nguồn vốn này được sử dụng làm phần vốn nhà nước tham gia dự án PPP thì áp dụng quy định đối với dự án PPP. Đối với dự án của doanh nghiệp sử dụng vốn ODA hoặc vốn vay ưu đãi nước ngoài, việc quản lý được thực hiện theo quy định đối với dự án đầu tư kinh doanh.

Một nội dung đáng chú ý khác là quy định về giao chủ đầu tư và điều kiện đối với cơ quan, tổ chức được giao làm chủ đầu tư. Theo Nghị định, cơ quan hoặc tổ chức được người quyết định đầu tư giao làm chủ đầu tư trước hoặc khi quyết định đầu tư. Đối với dự án đầu tư công, người quyết định đầu tư giao Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng trực thuộc làm chủ đầu tư. Nếu không có Ban quản lý dự án trực thuộc hoặc Ban quản lý dự án hiện có không đủ khả năng thực hiện tại thời điểm giao nhiệm vụ, người quyết định đầu tư có thể giao cơ quan, tổ chức khác làm chủ đầu tư nhưng phải đáp ứng điều kiện nhất định.

Cụ thể, cơ quan hoặc tổ chức được giao làm chủ đầu tư phải có cá nhân đủ khả năng thực hiện nhiệm vụ quản lý, sử dụng vốn đầu tư công và có nhân sự chuyên môn phù hợp về thiết kế xây dựng, giám sát thi công, quản lý dự án hoặc thi công xây dựng theo quy định về điều kiện năng lực hoạt động xây dựng; hoặc cơ quan, tổ chức đó đã từng làm chủ đầu tư dự án đầu tư công. Đối với dự án đầu tư công phục vụ bảo trì, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp hoặc mở rộng công trình, cơ quan hoặc tổ chức đang quản lý, sử dụng công trình cũng có thể được giao làm chủ đầu tư khi đáp ứng một trong các điều kiện nêu trên. Cơ quan, tổ chức được giao làm chủ đầu tư còn được phép ký hợp đồng thực hiện nhiệm vụ hoặc hợp đồng lao động với cá nhân có chuyên môn phù hợp để tham gia quản lý và thực hiện dự án.

Nghị định cũng thể hiện rõ định hướng cải cách và số hóa thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Tổ chức, cá nhân đề nghị giải quyết thủ tục hành chính có trách nhiệm cung cấp thông tin, dữ liệu theo quy định và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp, chính xác, trung thực của hồ sơ. Đối với hồ sơ điện tử, dữ liệu phải sử dụng định dạng có cấu trúc, đáp ứng yêu cầu về dữ liệu không gian và hệ tọa độ để bảo đảm khả năng đọc, khai thác, lưu trữ, chia sẻ, kết nối và liên thông.

Một nguyên tắc đáng chú ý là cơ quan giải quyết thủ tục hành chính không yêu cầu tổ chức, cá nhân cung cấp lại giấy tờ hoặc thông tin đã có trên Hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng, hệ thống thông tin đất đai và các cơ sở dữ liệu quốc gia có liên quan nếu những dữ liệu này đã được cập nhật hoặc có thể kết nối, chia sẻ. Đồng thời, trong và sau khi hoàn thành thủ tục hành chính, các cơ quan liên quan có trách nhiệm cung cấp thông tin, dữ liệu lên Hệ thống thông tin và Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng.

Nội dung nổi bật của Nghị định là việc ứng dụng mô hình thông tin công trình BIM trong hoạt động xây dựng. Theo quy định, đối với công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên, BIM được áp dụng kể từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật. Tuy nhiên, người quyết định đầu tư có thể quyết định không áp dụng BIM đối với một số dự án công trình theo tuyến, dự án tại khu vực có tính chất đặc thù hoặc dự án có yêu cầu bảo đảm bí mật nhà nước nhằm bảo đảm tính khả thi và phù hợp với điều kiện thực tế. Đối với những công trình không thuộc nhóm bắt buộc, Nhà nước khuyến khích chủ đầu tư chủ động áp dụng BIM.

Phạm vi, nội dung thực hiện và yêu cầu thông tin BIM được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng giữa các bên liên quan ở từng giai đoạn của dự án. Đối với công trình thuộc diện áp dụng BIM, ngoài hồ sơ trình thẩm định thông thường, chủ đầu tư hoặc cơ quan chuẩn bị dự án phải nộp dữ liệu BIM cho cơ quan chuyên môn về xây dựng. Dữ liệu BIM được nộp theo định dạng chuẩn mở IFC hoặc các định dạng mở khác phù hợp với đặc thù của công trình. Cơ quan có thẩm quyền có thể yêu cầu nộp định dạng gốc để đối chiếu, trong đó dữ liệu gốc phải bảo đảm tính nguyên bản và giữ nguyên các tham số, cấu trúc đối tượng cũng như thuộc tính của mô hình.

Dữ liệu BIM cung cấp cho cơ quan chuyên môn phải thể hiện được vị trí, hình dạng không gian ba chiều của công trình, kích thước chủ yếu của các bộ phận chính và phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình. Trong trường hợp yêu cầu quản lý ở mức cao hơn, nội dung dữ liệu BIM thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

Nghị định xác định dữ liệu BIM là tài nguyên số được tạo lập, quản lý và khai thác trong quá trình thực hiện dự án. Đối với công trình cấp I trở lên thuộc dự án đầu tư công áp dụng BIM, chủ đầu tư phải thiết lập, quản lý và vận hành Môi trường dữ liệu chung CDE để lưu trữ, chia sẻ và kiểm soát thông tin dự án. Mô hình BIM đã được chủ đầu tư chấp thuận và phát hành trên CDE được sử dụng làm cơ sở đối chiếu, kiểm tra và làm rõ các nội dung kỹ thuật. Đối với các cấp công trình khác, việc thiết lập CDE được khuyến khích nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thông tin.

BIM còn được sử dụng để hỗ trợ hoạt động quản lý nhà nước. Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng lộ trình chuyển đổi sang sử dụng BIM trong công tác quản lý phù hợp với điều kiện thực tế, năng lực tổ chức và hạ tầng kỹ thuật. Khi cơ quan quản lý đáp ứng đầy đủ điều kiện về hạ tầng, nhân lực và công nghệ, mô hình BIM có thể được sử dụng thay thế hồ sơ thiết kế bằng giấy đối với những nội dung đã được thể hiện đầy đủ, chính xác trong mô hình và có giá trị pháp lý tương đương.

Cơ quan chuyên môn về xây dựng có thể sử dụng dữ liệu BIM phục vụ thẩm định và kiểm tra công tác nghiệm thu. Nội dung khai thác có thể bao gồm vị trí, hình khối và kích thước công trình; phương án kiến trúc và kết cấu chính; tổ chức không gian và hệ thống kỹ thuật; kiểm tra việc tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn; kiểm tra xung đột kỹ thuật và trích xuất các chỉ tiêu cần thiết. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về tính đầy đủ, chính xác và thống nhất của dữ liệu BIM cung cấp cho cơ quan quản lý.

Sau khi công trình hoàn thành, đối với công trình áp dụng BIM theo quy định, chủ đầu tư phải cập nhật mô hình BIM hoàn công đã được chuẩn hóa vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng theo quy định, đồng thời bàn giao toàn bộ dữ liệu BIM cần thiết cho đơn vị quản lý và vận hành để phục vụ quản lý, khai thác và bảo trì công trình. Việc quản lý, lưu trữ, khai thác và chia sẻ dữ liệu BIM cũng phải tuân thủ pháp luật về an toàn thông tin, bảo mật dữ liệu, lưu trữ và sở hữu trí tuệ.

Bên cạnh BIM, Nghị định quy định cụ thể việc áp dụng tiêu chuẩn trong hoạt động xây dựng. Chủ đầu tư hoặc cơ quan chuẩn bị dự án có thể thuê tổ chức có kinh nghiệm hoặc giao nhà thầu tư vấn thiết kế lập danh mục tiêu chuẩn áp dụng cho dự án. Người quyết định đầu tư xem xét và chấp thuận danh mục này trước hoặc khi phê duyệt dự án. Trong quá trình thực hiện, chủ đầu tư có thể cập nhật hoặc bổ sung tiêu chuẩn cho phù hợp với từng bước thiết kế và từng giai đoạn. Nếu thay thế tiêu chuẩn đã được chấp thuận hoặc bổ sung tiêu chuẩn không tương thích với tiêu chuẩn trước đó, chủ đầu tư phải báo cáo người quyết định đầu tư trước khi quyết định.

Việc áp dụng tiêu chuẩn quốc tế, tiêu chuẩn khu vực hoặc tiêu chuẩn nước ngoài được cho phép nhưng phải ưu tiên những tiêu chuẩn đã được sử dụng rộng rãi, phù hợp với công nghệ của dự án và có thuyết minh chứng minh việc tuân thủ pháp luật về tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật cũng như sự phù hợp với điều kiện thực tế. Tiêu chuẩn cơ sở cũng có thể được áp dụng nếu bảo đảm tuân thủ pháp luật và có thuyết minh về việc đáp ứng các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia.

Nhìn tổng thể, phần Nghị định được cung cấp cho thấy định hướng quản lý hoạt động xây dựng theo hướng rõ trách nhiệm, chuẩn hóa quy trình và tăng cường ứng dụng công nghệ số. Các quy định không chỉ làm rõ quá trình chuẩn bị, thực hiện và kết thúc dự án mà còn đặt ra yêu cầu cụ thể về năng lực của chủ đầu tư, quản lý dữ liệu và cải cách thủ tục hành chính. Đặc biệt, BIM và Môi trường dữ liệu chung CDE được đưa vào như những công cụ quan trọng trong quản lý dự án và từng bước được tích hợp vào hoạt động quản lý nhà nước.

Có thể khái quát nội dung trọng tâm của Nghị định thành ba định hướng lớn. Thứ nhất là chuẩn hóa toàn bộ quá trình đầu tư xây dựng từ chuẩn bị dự án đến thi công, nghiệm thu, bàn giao và quyết toán. Thứ hai là tăng cường số hóa thủ tục hành chính, kết nối và chia sẻ dữ liệu để hạn chế việc yêu cầu cung cấp lại những thông tin Nhà nước đã có. Thứ ba là thúc đẩy ứng dụng BIM, CDE và Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng nhằm hình thành phương thức quản lý dự án dựa trên dữ liệu số. Đây là những nội dung có tác động trực tiếp đến chủ đầu tư, Ban quản lý dự án, đơn vị tư vấn, nhà thầu và cơ quan quản lý nhà nước trong quá trình triển khai các dự án đầu tư xây dựng theo Luật Xây dựng năm 2025.