Điều chỉnh tổng mức đầu tư xây dựng

Điều chỉnh tổng mức đầu tư xây dựng: Nguyên tắc, căn cứ và cách xác định trong từng trường hợp

Điều chỉnh tổng mức đầu tư xây dựng là một trong những nội dung quan trọng của quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Trong quá trình triển khai dự án, tổng mức đầu tư đã được phê duyệt có thể không còn phù hợp do thay đổi quy mô, giải pháp thiết kế, tiến độ, mặt bằng giá, phạm vi công việc hoặc các điều kiện thực hiện khác. Khi đó, việc điều chỉnh tổng mức đầu tư cần được thực hiện trên cơ sở pháp lý rõ ràng, có căn cứ và phản ánh đúng tình trạng thực tế của dự án tại thời điểm điều chỉnh.

Về bản chất, điều chỉnh tổng mức đầu tư không đơn thuần là cộng thêm phần chi phí phát sinh vào con số đã được phê duyệt. Đây là quá trình rà soát lại toàn bộ cơ cấu chi phí của dự án, phân biệt rõ phần nào đã thực hiện, phần nào chưa thực hiện, phần nào không thay đổi và phần nào cần tính toán lại. Cách tiếp cận này giúp tổng mức đầu tư điều chỉnh vừa phản ánh đúng thực tế vừa bảo đảm kiểm soát chi phí, hạn chế tình trạng tính trùng, bỏ sót hoặc cập nhật thiếu căn cứ.

Theo quy định, tổng mức đầu tư xây dựng đã được phê duyệt chỉ được điều chỉnh khi thuộc trường hợp pháp luật cho phép. Việc điều chỉnh được thực hiện theo các quy định của Luật Xây dựng, Nghị định số 206/2026/NĐ-CP và các quy định cụ thể liên quan đến quản lý hoạt động xây dựng.

Điểm đáng chú ý là khi dự án đã bước vào giai đoạn thực hiện, cách xác định tổng mức đầu tư điều chỉnh sẽ không còn giống với giai đoạn chuẩn bị đầu tư ban đầu. Lúc này, chủ đầu tư phải căn cứ vào tình trạng thực tế của từng công trình, từng gói thầu và từng khoản mục chi phí để tổng hợp lại một cách chính xác.

Bản chất của việc điều chỉnh tổng mức đầu tư xây dựng

Tổng mức đầu tư là giới hạn chi phí dự kiến để thực hiện toàn bộ dự án. Khi con số này đã được phê duyệt, về nguyên tắc, các hoạt động quản lý chi phí phải được tổ chức trong phạm vi đó.

Tuy nhiên, dự án xây dựng thường kéo dài và chịu tác động của nhiều yếu tố khách quan lẫn chủ quan. Trong quá trình thực hiện có thể phát sinh thay đổi về quy mô, thiết kế, công nghệ, tiến độ, đơn giá, chính sách, điều kiện địa chất, mặt bằng hoặc yêu cầu kỹ thuật.

Khi những thay đổi này làm cho tổng mức đầu tư cũ không còn phản ánh chính xác nhu cầu vốn thực tế, việc điều chỉnh trở nên cần thiết.

Điều quan trọng là tổng mức đầu tư điều chỉnh không phải một con số được xác định lại hoàn toàn từ đầu trong mọi trường hợp. Đối với những phần việc đã ổn định, đã phê duyệt, đã thanh toán hoặc đã quyết toán, chủ đầu tư có thể sử dụng chính các giá trị đó để tổng hợp.

Trong khi đó, những phần việc có thay đổi phải được tính toán lại trên cơ sở mặt bằng giá và quy định quản lý chi phí tại thời điểm điều chỉnh.

Như vậy, tổng mức đầu tư điều chỉnh về bản chất là sự kết hợp giữa dữ liệu thực tế đã phát sinh và chi phí dự kiến của những phần việc còn lại hoặc phần việc được thay đổi.

Khi nào cần điều chỉnh tổng mức đầu tư

Việc điều chỉnh chỉ được thực hiện trong các trường hợp đáp ứng điều kiện của pháp luật.

Các tình huống thường gặp có thể bao gồm thay đổi mục tiêu hoặc quy mô đầu tư, điều chỉnh thiết kế làm thay đổi khối lượng, thay đổi phương án công nghệ, thay đổi tiến độ dẫn đến biến động chi phí hoặc phát sinh các yếu tố khác làm ảnh hưởng đáng kể đến tổng chi phí của dự án.

Trong thực tế, không phải mọi biến động nhỏ đều dẫn đến điều chỉnh tổng mức đầu tư.

Nếu phần chi phí phát sinh vẫn có thể được xử lý trong phạm vi các khoản dự phòng hoặc thông qua điều chỉnh cơ cấu nội bộ mà không làm vượt tổng mức đầu tư được phê duyệt thì có thể chưa cần điều chỉnh tổng mức đầu tư.

Ngược lại, nếu thay đổi làm tăng hoặc giảm đáng kể tổng chi phí dự án, làm thay đổi cơ cấu đầu tư hoặc cần điều chỉnh theo quy định của cấp có thẩm quyền thì phải thực hiện thủ tục điều chỉnh.

Nguyên tắc chung khi xác định tổng mức đầu tư điều chỉnh

Nguyên tắc quan trọng nhất là phải bám sát tình trạng thực tế của dự án.

Chủ đầu tư cần phân loại rõ các công trình và gói thầu thành những nhóm khác nhau.

Nhóm thứ nhất là các công trình hoặc gói thầu không có thay đổi.

Nhóm thứ hai là các công trình hoặc gói thầu đã có dự toán xây dựng được phê duyệt nhưng nay có nội dung điều chỉnh.

Nhóm thứ ba là các công trình hoặc gói thầu chưa có dự toán được phê duyệt và có thay đổi.

Nhóm thứ tư là các công trình hoặc gói thầu đã quyết toán hợp đồng.

Mỗi nhóm có cách xác định giá trị đưa vào tổng mức đầu tư điều chỉnh khác nhau.

Điều này giúp tránh việc áp dụng một phương pháp duy nhất cho toàn bộ dự án, trong khi mức độ hoàn thành và cơ sở dữ liệu của từng phần công việc rất khác nhau.

Trường hợp công trình hoặc gói thầu không có nội dung điều chỉnh

Đối với công trình hoặc gói thầu không có nội dung điều chỉnh, chủ đầu tư không cần tính toán lại toàn bộ chi phí chỉ vì dự án đang thực hiện điều chỉnh tổng mức đầu tư.

Thay vào đó, chủ đầu tư có thể tổng hợp các giá trị đã được xác định hoặc cập nhật hợp lệ vào tổng mức đầu tư mới.

Các giá trị này có thể là dự toán xây dựng công trình đã được phê duyệt, dự toán gói thầu đã được cập nhật, giá trị quyết toán hợp đồng hoặc các khoản chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt hoặc quyết toán.

Đây là cách tiếp cận hợp lý vì đối với phần công việc không thay đổi, việc tính lại từ đầu có thể vừa mất thời gian vừa tạo ra nguy cơ thay đổi chi phí không cần thiết.

Ví dụ, một dự án có bốn gói thầu xây dựng, trong đó chỉ gói số 3 cần điều chỉnh thiết kế. Ba gói còn lại không thay đổi và một số đã được phê duyệt dự toán hoặc đã ký hợp đồng.

Khi lập tổng mức đầu tư điều chỉnh, chủ đầu tư có thể giữ nguyên giá trị hợp lệ của ba gói này để tổng hợp, thay vì tính lại tất cả theo mặt bằng giá mới.

Tuy nhiên, việc tổng hợp phải bảo đảm hiệu quả đầu tư của dự án. Điều này có nghĩa là chủ đầu tư vẫn cần rà soát tính hợp lý của các giá trị, tránh việc một khoản chi đã không còn cần thiết nhưng vẫn được giữ nguyên một cách máy móc.

Sử dụng dự toán xây dựng đã phê duyệt

Nếu công trình hoặc gói thầu không điều chỉnh và đã có dự toán xây dựng được phê duyệt, dự toán này có thể được sử dụng làm căn cứ tổng hợp.

Dự toán đã được phê duyệt phản ánh tương đối chi tiết khối lượng và chi phí của phần công việc đó. Vì vậy, mức độ tin cậy thường cao hơn so với giá trị ước tính ban đầu trong tổng mức đầu tư.

Việc sử dụng dự toán đã phê duyệt giúp tổng mức đầu tư điều chỉnh sát với chi phí thực tế hơn.

Đây cũng là một bước chuyển tự nhiên trong quản lý chi phí: càng đi sâu vào quá trình thực hiện dự án, dữ liệu chi phí càng cụ thể và chính xác hơn.

Sử dụng dự toán gói thầu đã được cập nhật

Trong một số trường hợp, dự toán gói thầu đã được cập nhật theo quy định.

Khi đó, nếu gói thầu không có thay đổi về phạm vi công việc, chủ đầu tư có thể sử dụng giá trị cập nhật này để tổng hợp.

Điểm quan trọng là dự toán gói thầu phải được cập nhật đúng căn cứ và đúng quy trình.

Không nên tự ý thay đổi đơn giá hoặc đưa các khoản phát sinh chưa được xác định hợp lệ vào tổng mức đầu tư điều chỉnh.

Sử dụng giá trị quyết toán hợp đồng

Đối với phần công việc đã hoàn thành và đã quyết toán hợp đồng, giá trị quyết toán là cơ sở rất rõ ràng để đưa vào tổng mức đầu tư điều chỉnh.

Đây là số liệu phản ánh chi phí thực tế đã được xác định giữa các bên sau khi hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng.

Khi đã có quyết toán, không cần tiếp tục sử dụng dự toán hoặc giá trị ước tính ban đầu cho phần công việc đó.

Ví dụ, một gói thầu ban đầu có giá trị dự toán 100 tỷ đồng nhưng sau khi hoàn thành, giá trị quyết toán hợp đồng là 95 tỷ đồng.

Khi lập tổng mức đầu tư điều chỉnh, giá trị 95 tỷ đồng là cơ sở phù hợp hơn để tổng hợp, thay vì tiếp tục giữ nguyên 100 tỷ đồng.

Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt

Đối với các khoản bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt hoặc quyết toán, chủ đầu tư có thể tổng hợp trực tiếp vào tổng mức đầu tư điều chỉnh nếu phần này không thay đổi.

Khoản chi này thường có tính đặc thù và phụ thuộc nhiều vào tình hình giải phóng mặt bằng thực tế.

Khi số liệu đã được phê duyệt hoặc quyết toán, việc sử dụng trực tiếp giúp tổng mức đầu tư phản ánh chính xác hơn nhu cầu vốn đã phát sinh.

Trường hợp đã có dự toán xây dựng nhưng có nội dung điều chỉnh

Đây là nhóm thường gặp nhất trong các dự án đang triển khai.

Nếu công trình hoặc gói thầu đã có dự toán được phê duyệt nhưng sau đó phát sinh điều chỉnh, chủ đầu tư phải xác định lại phần giá trị bị ảnh hưởng.

Điểm xuất phát trong trường hợp này là dự toán đã được phê duyệt.

Chủ đầu tư không cần xây dựng lại toàn bộ chi phí từ đầu, mà điều chỉnh dự toán tương ứng với phần nội dung thay đổi.

Việc tính toán phải căn cứ vào nội dung điều chỉnh, mặt bằng giá tại thời điểm điều chỉnh và các quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng đang có hiệu lực.

Ví dụ, một công trình đã được phê duyệt dự toán 200 tỷ đồng. Sau đó, chủ đầu tư điều chỉnh thiết kế làm tăng diện tích sàn và thay đổi một số giải pháp kết cấu.

Khi đó, cần xác định phần khối lượng tăng hoặc giảm, xác định đơn giá phù hợp với thời điểm điều chỉnh và cập nhật các khoản chi phí có liên quan.

Không nhất thiết phải tính lại toàn bộ 200 tỷ đồng nếu phần lớn phạm vi công trình không thay đổi.

Ý nghĩa của mặt bằng giá tại thời điểm điều chỉnh

Mặt bằng giá là một trong những yếu tố quan trọng khi xác định giá trị điều chỉnh.

Chi phí xây dựng có thể thay đổi theo thời gian do biến động giá vật liệu, nhân công, nhiên liệu, thiết bị và nhiều yếu tố thị trường khác.

Nếu dự án điều chỉnh sau một thời gian dài kể từ khi dự toán được phê duyệt, việc sử dụng nguyên đơn giá cũ có thể không phản ánh đúng chi phí thực tế.

Do đó, phần nội dung điều chỉnh cần được xác định theo mặt bằng giá tại thời điểm thực hiện điều chỉnh.

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là toàn bộ dự toán cũ đều được cập nhật theo giá mới.

Chỉ những phần thuộc phạm vi điều chỉnh hoặc được phép cập nhật theo quy định mới được xác định lại.

Đây là điểm rất quan trọng để tránh tình trạng lợi dụng việc điều chỉnh một phần nhỏ để cập nhật lại toàn bộ chi phí của dự án.

Điều chỉnh dự toán đã phê duyệt theo phạm vi thay đổi

Khi thực hiện điều chỉnh, chủ đầu tư cần xác định rõ ba yếu tố.

Thứ nhất là phần công việc giữ nguyên.

Thứ hai là phần công việc bị loại bỏ hoặc giảm khối lượng.

Thứ ba là phần công việc bổ sung hoặc thay đổi.

Phần giữ nguyên có thể tiếp tục sử dụng giá trị cũ nếu không có yêu cầu điều chỉnh.

Phần bị loại bỏ phải được giảm tương ứng.

Phần bổ sung được xác định theo khối lượng và mặt bằng giá phù hợp tại thời điểm điều chỉnh.

Ví dụ, dự toán ban đầu có hạng mục móng trị giá 30 tỷ đồng. Sau điều chỉnh thiết kế, một số cấu kiện thay đổi khiến chi phí phần móng tăng thêm 5 tỷ đồng.

Khi lập tổng mức đầu tư điều chỉnh, giá trị hạng mục có thể được xác định lại trên cơ sở phần giá trị cũ cộng hoặc trừ phần chênh lệch phát sinh.

Trường hợp chưa phê duyệt dự toán nhưng có nội dung điều chỉnh

Đây là trường hợp phức tạp hơn vì chưa có dự toán chi tiết để làm căn cứ.

Khi đó, chủ đầu tư phải quay lại phạm vi tương ứng trong tổng mức đầu tư đã được phê duyệt để xác định cơ sở tính toán.

Phần giá trị điều chỉnh được xác định theo nội dung thay đổi, mặt bằng giá tại thời điểm điều chỉnh và các quy định quản lý chi phí đang có hiệu lực.

Ví dụ, một dự án đã được phê duyệt tổng mức đầu tư nhưng một hạng mục chưa triển khai lập dự toán chi tiết. Sau đó, thiết kế của hạng mục này được thay đổi.

Trong trường hợp này, không có dự toán cũ để điều chỉnh.

Chủ đầu tư phải xác định phần chi phí tương ứng của hạng mục trong tổng mức đầu tư đã phê duyệt, sau đó tính toán lại theo quy mô và giá tại thời điểm điều chỉnh.

Trường hợp tổng mức đầu tư ban đầu xác định bằng suất vốn đầu tư

Ở giai đoạn chuẩn bị dự án, nhiều công trình chưa có đủ thiết kế chi tiết.

Khi đó, chi phí có thể được xác định bằng suất vốn đầu tư.

Suất vốn đầu tư là một công cụ giúp ước tính chi phí trên cơ sở các chỉ tiêu đặc trưng như diện tích, công suất, chiều dài hoặc quy mô tương ứng.

Nếu công trình hoặc gói thầu chưa có dự toán và trước đây được xác định bằng suất vốn đầu tư, khi điều chỉnh, chủ đầu tư phải sử dụng suất vốn đầu tư phù hợp tại thời điểm điều chỉnh.

Đồng thời, suất vốn phải được lựa chọn tương ứng với nội dung thay đổi.

Ví dụ, một dự án nhà ở ban đầu xác định chi phí theo suất vốn đầu tư tính trên mét vuông sàn.

Sau đó, tổng diện tích sàn thay đổi.

Khi điều chỉnh, chủ đầu tư có thể xác định lại phần chi phí trên cơ sở diện tích mới và suất vốn đầu tư phù hợp tại thời điểm điều chỉnh.

Sử dụng dữ liệu chi phí của dự án hoặc công trình tương tự

Ngoài suất vốn đầu tư, tổng mức đầu tư ban đầu có thể được xác định từ dữ liệu chi phí của các dự án hoặc công trình tương tự.

Nếu phần công trình điều chỉnh thuộc trường hợp này, chủ đầu tư có thể tiếp tục sử dụng dữ liệu công trình tương tự tại thời điểm điều chỉnh.

Điều quan trọng là dữ liệu so sánh phải có mức độ tương đồng hợp lý về loại công trình, quy mô, điều kiện kỹ thuật, địa điểm và thời điểm.

Không nên sử dụng dữ liệu của một dự án quá khác biệt rồi điều chỉnh sơ bộ để đưa vào tổng mức đầu tư.

Ví dụ, nếu cần xác định chi phí cho một nhà máy công nghiệp quy mô lớn, dữ liệu của một công trình dân dụng nhỏ sẽ không phải cơ sở phù hợp.

Trường hợp công trình hoặc gói thầu đã quyết toán hợp đồng

Đối với công trình hoặc gói thầu đã quyết toán hợp đồng, nguyên tắc rất rõ ràng: chủ đầu tư tổng hợp giá trị quyết toán vào tổng mức đầu tư điều chỉnh.

Không cần tính lại giá trị của phần việc này theo mặt bằng giá mới.

Lý do là quyết toán hợp đồng đã phản ánh giá trị thực tế cuối cùng của phần công việc.

Ví dụ, một dự án gồm sáu gói thầu, trong đó hai gói đã hoàn thành và quyết toán.

Khi điều chỉnh tổng mức đầu tư, giá trị quyết toán của hai gói được giữ nguyên để tổng hợp.

Bốn gói còn lại được xử lý tùy theo việc có thay đổi hay không.

Cách tiếp cận này giúp tổng mức đầu tư điều chỉnh ngày càng gần với tổng chi phí thực tế cuối cùng của dự án.

Phân biệt giá trị hợp đồng và giá trị quyết toán hợp đồng

Trong quản lý chi phí, cần phân biệt rõ giá trị hợp đồng và giá trị quyết toán.

Giá trị hợp đồng là giá trị được thỏa thuận khi ký kết, có thể tiếp tục thay đổi trong quá trình thực hiện nếu hợp đồng cho phép điều chỉnh hoặc có phát sinh được chấp thuận.

Trong khi đó, giá trị quyết toán hợp đồng là giá trị cuối cùng được xác định sau khi hoàn thành công việc và thực hiện các thủ tục quyết toán.

Nếu đã có quyết toán, đây là cơ sở có độ chính xác cao hơn để đưa vào tổng mức đầu tư điều chỉnh.

Tổng mức đầu tư điều chỉnh phải phản ánh trạng thái thực tế của dự án

Một nguyên tắc quan trọng là càng về cuối quá trình thực hiện, tổng mức đầu tư điều chỉnh càng phải dựa nhiều hơn vào dữ liệu thực tế.

Ở giai đoạn đầu, chi phí có thể dựa trên suất vốn, dữ liệu tương tự hoặc ước tính sơ bộ.

Khi dự án đã có dự toán, hợp đồng và quyết toán, các dữ liệu này phải dần thay thế các giá trị ước tính.

Ví dụ, cùng một gói thầu có thể trải qua bốn mức độ dữ liệu khác nhau.

Ban đầu, chi phí được ước tính 100 tỷ đồng trong tổng mức đầu tư.

Sau khi có dự toán, giá trị là 105 tỷ đồng.

Sau khi lựa chọn nhà thầu, giá hợp đồng là 98 tỷ đồng.

Sau khi hoàn thành, giá trị quyết toán là 97 tỷ đồng.

Khi điều chỉnh tổng mức đầu tư ở từng thời điểm, cơ sở sử dụng cũng phải thay đổi theo mức độ hoàn thiện của dữ liệu.

Không được tính trùng chi phí trong quá trình điều chỉnh

Một rủi ro thường gặp là tính trùng chi phí.

Ví dụ, một khoản phát sinh đã được cập nhật trong dự toán gói thầu nhưng lại tiếp tục được cộng riêng vào tổng mức đầu tư điều chỉnh.

Hoặc giá trị quyết toán đã bao gồm một khoản chi phí nhất định nhưng chủ đầu tư vẫn giữ nguyên phần chi tương ứng trong dự toán cũ.

Để tránh tình trạng này, cần lập bảng đối chiếu giữa tổng mức đầu tư cũ và tổng mức đầu tư điều chỉnh.

Trong đó, từng khoản mục phải được phân loại rõ là giữ nguyên, giảm, tăng, thay thế hay đã quyết toán.

Cách làm này giúp kiểm soát toàn bộ dòng chi phí một cách minh bạch.

Không nên chỉ tập trung vào phần tăng chi phí

Điều chỉnh tổng mức đầu tư không có nghĩa chỉ cộng thêm phần phát sinh.

Trong nhiều trường hợp, một số hạng mục có thể giảm chi phí hoặc bị loại bỏ.

Ví dụ, dự án thay đổi giải pháp thiết kế khiến chi phí kết cấu tăng 20 tỷ đồng nhưng đồng thời giảm 10 tỷ đồng chi phí thiết bị.

Tổng mức đầu tư điều chỉnh phải phản ánh cả hai chiều tăng và giảm.

Nếu chỉ cộng phần tăng mà không trừ phần giảm, tổng mức đầu tư sẽ bị xác định cao hơn thực tế.

Vai trò của chủ đầu tư

Chủ đầu tư là chủ thể chịu trách nhiệm quan trọng trong việc xác định và tổng hợp tổng mức đầu tư điều chỉnh.

Trước hết, chủ đầu tư phải xác định rõ phạm vi và nguyên nhân điều chỉnh.

Tiếp theo, cần rà soát tình trạng của từng công trình, gói thầu và khoản mục chi phí.

Sau đó, lựa chọn phương pháp xác định phù hợp cho từng phần.

Chủ đầu tư cũng cần kiểm soát tính đầy đủ của hồ sơ, số liệu và căn cứ pháp lý.

Cuối cùng, tổng mức đầu tư điều chỉnh phải được trình thẩm định và phê duyệt theo thẩm quyền.

Hồ sơ phục vụ điều chỉnh tổng mức đầu tư

Trong thực tế, hồ sơ điều chỉnh cần thể hiện rõ sự khác biệt giữa phương án cũ và phương án mới.

Các tài liệu quan trọng thường bao gồm quyết định đầu tư, tổng mức đầu tư đã phê duyệt, thiết kế hoặc dự toán đã được phê duyệt, nội dung thay đổi, hợp đồng, quyết toán, dữ liệu giá và các tài liệu chứng minh khác.

Một bảng so sánh chi tiết giữa tổng mức đầu tư trước và sau điều chỉnh là rất cần thiết.

Bảng này nên chỉ rõ giá trị cũ, giá trị tăng, giá trị giảm, giá trị sau điều chỉnh và nguyên nhân của từng thay đổi.

Điều này giúp cơ quan thẩm định dễ dàng kiểm tra và đánh giá tính hợp lý.

Ví dụ tổng hợp về điều chỉnh tổng mức đầu tư

Giả sử một dự án có tổng mức đầu tư ban đầu là 1.000 tỷ đồng và gồm bốn gói thầu.

Gói thứ nhất đã hoàn thành và quyết toán 150 tỷ đồng.

Gói thứ hai không thay đổi và đã có dự toán phê duyệt 200 tỷ đồng.

Gói thứ ba đã có dự toán 250 tỷ đồng nhưng nay điều chỉnh thiết kế làm tăng thêm 30 tỷ đồng.

Gói thứ tư chưa có dự toán và ban đầu được ước tính 180 tỷ đồng theo suất vốn đầu tư. Sau điều chỉnh quy mô và cập nhật suất vốn mới, giá trị được xác định là 210 tỷ đồng.

Khi lập tổng mức đầu tư điều chỉnh, chủ đầu tư có thể sử dụng 150 tỷ đồng quyết toán của gói thứ nhất, giữ 200 tỷ đồng của gói thứ hai, cập nhật gói thứ ba thành 280 tỷ đồng và gói thứ tư thành 210 tỷ đồng.

Các khoản chi quản lý, tư vấn, chi phí khác và dự phòng cũng được rà soát tương ứng.

Kết quả cuối cùng có thể tăng hoặc giảm so với tổng mức đầu tư 1.000 tỷ đồng ban đầu tùy theo toàn bộ cơ cấu chi phí.

Ví dụ này cho thấy việc điều chỉnh không phải là tính lại tất cả từ đầu mà là cập nhật từng phần theo tình trạng thực tế.

Những sai sót thường gặp

Sai sót đầu tiên là cập nhật toàn bộ dự án theo mặt bằng giá mới dù chỉ một phần nhỏ được điều chỉnh.

Cách làm này có thể làm tổng mức đầu tư tăng không cần thiết.

Sai sót thứ hai là vẫn sử dụng số liệu ước tính ban đầu trong khi đã có dự toán, hợp đồng hoặc quyết toán chính xác hơn.

Sai sót thứ ba là không trừ phần công việc bị loại bỏ khi tính phần phát sinh mới.

Sai sót thứ tư là sử dụng suất vốn đầu tư hoặc dữ liệu tương tự không phù hợp về thời điểm hoặc quy mô.

Sai sót thứ năm là tính trùng cùng một khoản chi phí ở nhiều phần khác nhau.

Sai sót thứ sáu là không rà soát lại hiệu quả đầu tư sau khi tổng mức đầu tư thay đổi.

Bảo đảm hiệu quả đầu tư khi điều chỉnh

Một điểm rất quan trọng là tổng mức đầu tư điều chỉnh phải bảo đảm hiệu quả của dự án.

Việc điều chỉnh chi phí không thể tách rời việc đánh giá hiệu quả kinh tế, tài chính và mục tiêu đầu tư.

Nếu chi phí tăng quá lớn, chủ đầu tư cần xem xét liệu dự án còn đáp ứng được các chỉ tiêu hiệu quả ban đầu hay không.

Trong một số trường hợp, thay vì chấp nhận tăng tổng mức đầu tư, có thể cần xem xét tối ưu thiết kế, điều chỉnh quy mô hoặc lựa chọn giải pháp khác.

Do đó, điều chỉnh tổng mức đầu tư không chỉ là bài toán kế toán mà còn là một quyết định quản trị đầu tư.

Kết luận

Điều chỉnh tổng mức đầu tư xây dựng là một nội dung có tính kỹ thuật và pháp lý cao, đặc biệt đối với những dự án đã bước vào giai đoạn thực hiện.

Nguyên tắc quan trọng nhất là phải dựa trên trạng thái thực tế của từng phần công việc.

Đối với công trình hoặc gói thầu không thay đổi, chủ đầu tư có thể tổng hợp các giá trị đã được phê duyệt, cập nhật hoặc quyết toán.

Đối với phần đã có dự toán nhưng có điều chỉnh, giá trị mới được xác định trên cơ sở điều chỉnh dự toán theo nội dung thay đổi và mặt bằng giá tại thời điểm điều chỉnh.

Đối với phần chưa có dự toán, việc điều chỉnh được xác định trên cơ sở phạm vi tương ứng trong tổng mức đầu tư đã phê duyệt, kết hợp với mặt bằng giá và dữ liệu phù hợp tại thời điểm điều chỉnh.

Nếu trước đó chi phí được xác định bằng suất vốn đầu tư hoặc dữ liệu công trình tương tự thì khi điều chỉnh phải sử dụng suất vốn hoặc dữ liệu tương ứng với thời điểm và nội dung mới.

Đối với phần đã quyết toán hợp đồng, giá trị quyết toán được đưa trực tiếp vào tổng mức đầu tư điều chỉnh.

Việc áp dụng đúng các nguyên tắc này giúp tổng mức đầu tư phản ánh sát chi phí thực tế, hạn chế tính trùng, tránh bỏ sót và nâng cao khả năng kiểm soát vốn.

Quan trọng hơn, tổng mức đầu tư điều chỉnh phải luôn gắn với mục tiêu bảo đảm hiệu quả đầu tư. Đây không chỉ là việc cập nhật một con số tài chính mà là quá trình rà soát toàn diện để bảo đảm dự án tiếp tục khả thi, hợp lý và phù hợp với các quy định quản lý chi phí đầu tư xây dựng.