Hồ sơ thẩm định phương án sử dụng đất

1. Giới thiệu chung

Công tác thẩm định phương án sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai. Đây là bước xem xét, đánh giá toàn diện nhằm bảo đảm rằng phương án sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp huyện lập phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp trên, đồng thời đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng – an ninh và quản lý tài nguyên đất một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.

Theo Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, việc tổ chức thẩm định phương án sử dụng đất được thực hiện theo trình tự chặt chẽ, có sự tham gia của Hội đồng thẩm định cấp tỉnh và các sở, ngành liên quan. Hồ sơ thẩm định do Ủy ban nhân dân cấp huyện lập có vai trò quan trọng, làm căn cứ để cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh xem xét, đánh giá và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

Bài viết này cung cấp phân tích sâu về thành phần hồ sơ thẩm định phương án sử dụng đất, quy trình xử lý, vai trò của các cơ quan, đồng thời đưa ra nhận xét và khuyến nghị nhằm giúp địa phương, doanh nghiệp và các cơ quan tư vấn thực hiện thủ tục một cách đầy đủ và chính xác.

2. Cơ sở pháp lý

1. Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai sửa đổi (khi có hiệu lực).
2. Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích, tổ chức thực hiện phương án sử dụng đất và các nội dung quản lý đất đai liên quan.
3. Các quy định về hồ sơ địa chính theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT và văn bản thay thế.
4. Các văn bản quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện được phê duyệt.
5. Quy định về trình tự, thủ tục hành chính theo Luật Tổ chức Chính quyền địa phương.

THÀNH PHẦN HỒ SƠ THẨM ĐỊNH PHƯƠNG ÁN SỬ DỤNG ĐẤT THEO KHOẢN 5 ĐIỀU 69 NGHỊ ĐỊNH 102/2024/NĐ-CP

Khoản 5 Điều 69 quy định rõ bốn nhóm tài liệu chính bắt buộc trong hồ sơ thẩm định phương án sử dụng đất. Đây là bộ hồ sơ do Ủy ban nhân dân cấp huyện lập, sử dụng để gửi đến cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh phục vụ tổ chức thẩm định.

Dưới đây là phân tích chi tiết từng loại tài liệu.

1. Văn bản đề nghị thẩm định, phê duyệt phương án sử dụng đất

Đây là văn bản hành chính quan trọng nhất, lập theo Mẫu số 11, Phụ lục ban hành kèm Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Tổng quan nội dung bao gồm:

• Căn cứ pháp lý để lập phương án sử dụng đất.
• Mục đích đề nghị thẩm định.
• Tóm tắt kết quả lập phương án.
• Phạm vi, diện tích đất thực hiện.
• Cơ sở pháp lý và nhu cầu sử dụng đất.
• Cam kết của Ủy ban nhân dân cấp huyện về tính chính xác của hồ sơ.

Văn bản phải có chữ ký của Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp huyện được phân công phụ trách lĩnh vực tài nguyên – môi trường, đóng dấu theo quy định.

2. Phương án sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp huyện lập

Phương án sử dụng đất là tài liệu trung tâm trong bộ hồ sơ, bao gồm:

2.1. Đánh giá hiện trạng đất

• Loại đất theo hiện trạng và pháp lý;
• Quy mô, diện tích;
• Hiện trạng phân bố dân cư, công trình hạ tầng, địa hình, giao thông;
• Các yếu tố môi trường.

2.2. Phân tích nhu cầu sử dụng đất

• Nhu cầu phát triển kinh tế;
• Nhu cầu hạ tầng, dịch vụ, thương mại;
• Yêu cầu về quốc phòng – an ninh;
• Nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

2.3. Phương án cụ thể

• Cơ cấu sử dụng đất trong kỳ kế hoạch;
• Phân bổ chỉ tiêu cho từng khu vực;
• Đề xuất chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có);
• Nguyên tắc sử dụng đất: tiết kiệm, hiệu quả, không gây lãng phí tài nguyên.

2.4. Giải trình sự phù hợp quy hoạch

• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;
• Phù hợp với quy hoạch tỉnh;
• Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm;
• Phù hợp quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và quy hoạch ngành.

3. Bản đồ địa chính và tài liệu đo đạc kèm theo

Bộ bản đồ bao gồm:

3.1. Bản đồ địa chính tỷ lệ chuẩn

• Tỷ lệ 1/1.000, 1/2.000 hoặc 1/5.000 tùy theo khu vực.
• Thể hiện ranh giới thửa đất, thông tin chủ sử dụng đất, diện tích, loại đất.

3.2. Mảnh trích đo bản đồ địa chính

• Thực hiện bởi đơn vị đo đạc được cấp phép.
• Thể hiện số liệu đo đạc mới nhất.
• Xác định chính xác vị trí, diện tích, hình thể thửa đất.

3.3. Bản tổng hợp diện tích các loại đất

• Tổng diện tích đất tự nhiên của khu vực;
• Phân loại theo nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng;
• Căn cứ quan trọng để đánh giá tác động của phương án sử dụng đất.

Tài liệu bản đồ và trích đo là yếu tố bắt buộc để Hội đồng thẩm định có đủ cơ sở kiểm tra tính chính xác và pháp lý của phương án.

4. Tài liệu khác có liên quan

Các tài liệu bổ sung có thể bao gồm:

• Văn bản thỏa thuận với tổ chức, cá nhân có quyền lợi liên quan;
• Hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trước đây;
• Báo cáo đánh giá tác động môi trường (nếu có);
• Ý kiến của cộng đồng dân cư;
• Hồ sơ về nguồn gốc và biến động đất đai;
• Văn bản của cơ quan chuyên ngành: giao thông, xây dựng, nông nghiệp, tài nguyên nước.

Tùy theo tính chất của phương án sử dụng đất, cơ quan huyện có thể bổ sung các tài liệu đặc thù.

TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THẨM ĐỊNH VÀ PHÊ DUYỆT PHƯƠNG ÁN SỬ DỤNG ĐẤT THEO KHOẢN 6 ĐIỀU 69 NGHỊ ĐỊNH 102/2024/NĐ-CP

Quy trình gồm sáu bước cơ bản, được phân tích dưới đây.

Bước 1: Ủy ban nhân dân cấp huyện gửi hồ sơ

UBND cấp huyện lập đầy đủ hồ sơ theo quy định và gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh.

Hồ sơ phải đảm bảo:

• Tính đầy đủ, chính xác;
• Có bản giấy và bản điện tử;
• Có chữ ký, đóng dấu theo quy định.

Bước 2: Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh gửi hồ sơ đến các sở, ngành để lấy ý kiến

Thời gian thực hiện: không quá 05 ngày làm việc từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm:

• Gửi hồ sơ đến các sở liên quan: Xây dựng, Giao thông vận tải, Tài chính, Kế hoạch và Đầu tư, Nông nghiệp, Tài nguyên và Môi trường.
• Trình UBND cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định.

Hội đồng thẩm định gồm:

• Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc Phó Chủ tịch làm Chủ tịch Hội đồng;
• Thủ trưởng Sở TN&MT làm Phó Chủ tịch Hội đồng;
• Đại diện các sở, ban ngành;
• Đại diện UBND cấp huyện nơi có đất.

Bước 3: Các sở, ban ngành gửi ý kiến bằng văn bản

Thời hạn: không quá 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ lấy ý kiến.

Ý kiến bao gồm:

• Sự phù hợp quy hoạch ngành;
• Khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng đất;
• Tác động đến kinh tế – xã hội;
• Tác động môi trường;
• Kiến nghị chỉnh sửa.

Bước 4: Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức họp Hội đồng thẩm định

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc sau khi kết thúc thời hạn lấy ý kiến.

Tại cuộc họp:

• Hội đồng nghiên cứu hồ sơ;
• Chủ đầu tư hoặc UBND cấp huyện trình bày phương án;
• Các thành viên thảo luận, đánh giá;
• Hội đồng bỏ phiếu thông qua kết quả thẩm định.

Bước 5: Thông báo kết quả thẩm định và hoàn thiện hồ sơ

Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh:

• Thông báo bằng văn bản cho UBND cấp huyện trong vòng 03 ngày làm việc kể từ ngày thẩm định.

UBND cấp huyện:

• Chỉnh sửa, hoàn thiện hồ sơ theo yêu cầu;
• Gửi lại trong thời hạn 05 ngày làm việc.

Sau khi nhận hồ sơ đã hoàn thiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh:

• Trình UBND cấp tỉnh phê duyệt trong vòng 03 ngày làm việc.

Bước 6: UBND cấp tỉnh phê duyệt phương án sử dụng đất

Thời hạn: không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ trình.

UBND cấp tỉnh xem xét:

• Tính hợp pháp;
• Sự phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
• Ý kiến của Hội đồng thẩm định.

Quyết định phê duyệt được gửi:

• UBND cấp huyện;
• Sở Nông nghiệp và Môi trường;
• Các cơ quan liên quan;
• Lưu trữ trong hồ sơ đất đai cấp tỉnh.

MẪU VĂN BẢN ĐỀ NGHỊ THẨM ĐỊNH, PHÊ DUYỆT PHƯƠNG ÁN SỬ DỤNG ĐẤT

Áp dụng theo Mẫu số 11, Phụ lục Nghị định 102/2024/NĐ-CP

...........1……... -------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ------------
Số: … V/v đề nghị thẩm định, phê duyệt phương án sử dụng đất của……..	…………, ngày ... tháng ... năm ….

Kính gửi: Sở Nông Nghiệp và Môi trường.

1. Tên tổ chức lập phương án sử dụng đất:……………………..

2. Người đại diện: …………………..…………………..…………

3. Địa chỉ/trụ sở chính: …………………..…………………..……

4. Địa chỉ liên hệ (điện thoại, fax, email...): ………………………

5. Thành phần hồ sơ nộp (dạng giấy, dạng số): ………………….

6. Tóm tắt nội dung chính của Phương án sử dụng đất:

Phần I. Căn cứ các quy định pháp luật hiện hành

Phần II. Tình hình quản lý, sử dụng đất tại khu vực lập phương án

1. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất

Nêu hiện trạng sử dụng đất của các công ty nông, lâm nghiệp đang quản lý, sử dụng đất mà có nguồn gốc nông, lâm trường trên địa bàn về: vị trí, ranh giới quản lý, sử dụng đất; loại đất; diện tích đất đang sử dụng đúng mục đích; diện tích đất sử dụng không đúng mục đích; diện tích đất không sử dụng; diện tích đất đang giao, giao khoán, khoán trắng, cho thuê, cho mượn, liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư, bị lấn, bị chiếm và đang có tranh chấp;

2. Nguồn gốc sử dụng đất

Tình trạng hồ sơ quản lý đất đai trên địa bàn

Nguồn gốc sử dụng đất qua các thời kỳ

Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đã cấp…

3. Tồn tại, hạn chế và nguyên nhân.

Phần III. Về quá trình chuẩn bị phương án sử dụng đất

1. Căn cứ xây dựng phương án sử dụng đất.

2. Về trình tự lập phương án sử dụng đất.

Phần IV. Đề xuất phương án sử dụng đất

1. Tổng diện tích và ranh giới sử dụng đất theo từng loại đất; bản đồ, sơ đồ kèm theo.

2. Xác định diện tích và ranh giới sử dụng đất công ty nông, lâm nghiệp giữ lại quản lý, sử dụng.

2.1. Vị trí, ranh giới, loại đất, hình thức sử dụng cho từng thửa, từng khu vực: Thửa đất số, Tờ bản đồ số, Diện tích đất (m²), Mục đích sử dụng đất, Thời hạn sử dụng đất, hình thức sử dụng (giao, thuê hằng năm, thuê trả tiền 1 lần...) Tài sản gắn liền với đất hiện có, địa chỉ thửa đất/khu đất (xứ đồng..., xã..., huyện...).

2.2. Xác định vị trí, ranh giới, loại đất đối với đất bàn giao về địa phương quản lý

3. Bản đồ phương án sử dụng đất.

4. Các giải pháp tổ chức thực hiện phương án sử dụng đất.

5. Thời gian tổ chức thực hiện

6. Giải pháp xử lý đối với các trường hợp đặc biệt theo đặc thù của địa phương nơi lập phương án sử dụng đất (tài sản gắn liền với đất, chi phí hạ tầng, xử lý công nợ liên quan, phong tục, tập quán...).

7. Kiến nghị đề xuất…………………..…………………..

Phần V. Các nội dung khác có liên quan (kinh phí, tổ chức thực hiện, bình đẳng giới...)

Nơi nhận: - Như trên; - Bộ TN&MT (để báo cáo); - ……….

THỦ TRƯỞNG ĐƠN VỊ LẬP PHƯƠNG ÁN (Ký ghi rõ họ và tên, đóng dấu)

^{_____________________________}

¹ Ghi rõ tên đơn vị lập phương án sử dụng đất.

Ý NGHĨA CỦA CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH PHƯƠNG ÁN SỬ DỤNG ĐẤT

Công tác thẩm định có vai trò đặc biệt quan trọng đối với quản lý đất đai, đảm bảo:

1. Sử dụng đất đúng quy hoạch

Mọi phương án sử dụng đất phải phù hợp với:

• Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
• Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện;
• Quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng.

2. Đảm bảo tính khả thi và hiệu quả kinh tế – xã hội

Thẩm định giúp đánh giá tác động của việc sử dụng đất đối với:

• Phát triển kinh tế;
• Cải thiện đời sống dân cư;
• Bảo vệ môi trường.

3. Giảm thiểu tranh chấp và khiếu nại

Hồ sơ thẩm định rõ ràng giúp:

• Hạn chế xung đột lợi ích;
• Minh bạch trong phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất;
• Tăng trách nhiệm của UBND cấp huyện.

4. Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước

Thông qua Hội đồng thẩm định, các sở ngành phối hợp chặt chẽ và thống nhất trong quản lý đất đai.

Hồ sơ thẩm định phương án sử dụng đất theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP gồm bốn nhóm tài liệu bắt buộc. Quy trình thẩm định được thực hiện qua sáu bước với sự tham gia của nhiều cơ quan chuyên môn. Việc lập đúng, đủ hồ sơ và tuân thủ đúng thời hạn là yếu tố quyết định để phương án được phê duyệt đúng tiến độ.

Để thực hiện hiệu quả, các địa phương và đơn vị liên quan cần:

1. Chuẩn hóa mẫu biểu và quy trình nội bộ.
2. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất để phục vụ thẩm định.
3. Tăng cường phối hợp giữa UBND cấp huyện và cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh.
4. Bảo đảm tính chính xác, khoa học, minh bạch trong lập phương án sử dụng đất.

Đây là nền tảng quan trọng trong quản lý tài nguyên đất đai, góp phần phát triển kinh tế – xã hội bền vững.

>>> XEM THÊM: Dự án Khu du lịch sinh thái dưới tán rừng kết hợp trồng rừng và chăm sóc bảo vệ rừng